SENA แนะรัฐงัดนโยบายดอกเบี้ยคงที่กู้ซื้อบ้าน กระตุ้นกำลังซื้อ-เพิ่มความสามารถชำระหนี้ระยะยาว

“ดร.ยุ้ย เกษรา” ผู้พัฒนาอสังหาฯ รอประเมินนโยบายเศรษฐกิจรัฐบาลใหม่ หนุนสร้างกำลังซื้อที่อยู่อาศัย บนปัจจัยที่ยังเป็นอุปสรรค ทั้งดอกเบี้ย รายได้ และภาระหนี้ครัวเรือน หวังรัฐบาลแก้ทั้ง 3 เรื่อง เพื่อให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เตรียมแผนเคลื่อนปี 2567 เพิ่มกลยุทธ์นอกเหนือจากการขายโครงการ เน้นการนำนวัตกรรมการเงิน เพื่อให้เข้าถึงที่อยู่อาศัยในรูปแบบใหม่ 



ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน ) หรือ SENA เปิดเผยถึงภายหลังที่รัฐบาลได้เข้ามาบริหารประเทศอย่างเป็นทางการว่า ในส่วนการเดินหน้าของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะได้รับผลในด้านบวกจากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศหรือไม่นั้น ต้องพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ ที่มีส่วนสำคัญในการตัดสินใจของกำลังซื้อที่จะเกิดขึ้น โดยต้องดูที่ภาระหนี้ของครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และเงินกู้เป็นองค์ประกอบด้วยเช่นกัน บนพื้นฐานที่เชื่อว่าทุกคนอยากเป็นเจ้าของในที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว แต่ด้วยสถานการณ์ปัจจุบันที่กำลังซื้อก็ยังลดลงอยู่ เป็นผลมาจากความสามารถในการสร้างรายได้ไม่เพียงพอต่อภาระต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นจากการซื้ออสังหาฯ ทำให้เกิดความไม่มั่นใจในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันยังมีปัจจัยในเรื่องของราคาที่อยู่อาศัยโตเกินกว่ารายได้ และยังต้องเผชิญกับภาวะดอกเบี้ยที่สูงกว่า ความสามารถในการชำระหนี้ที่จะเกิดขึ้นในระยะยาว  ดังนั้นต้องดูปัจจัยเหล่านี้เป็นองค์ประกอบในทิศทางการเติบโตของอสังหาฯ  

ทั้งนี้ แม้ว่าสถานการณ์อัตราดอกเบี้ยของไทยมีทิศทางขาลง แต่ก็ต้องพิจารณาต่อเนื่องไปยังแผนการกระตุ้นให้เกิดการสร้างรายได้ของประชาชนด้วย ดังนั้นการมีรัฐบาลใหม่จะเป็นจุดเริ่มต้นต่อการสร้างความมั่นใจมากขึ้น ต่อนโยบายที่รัฐบาลจะมาช่วยผลักดันและกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างเป็นรูปธรรม ซึ่งนอกจากสร้างความเชื่อมั่นให้เกิดขึ้นในระบบแล้ว ยังมีผลต่อการลงทุนในระยะยาว ซึ่งคงต้องใช้เวลาของผลที่เกิดขึ้นจากการใช้มาตราการกระตุ้นในรูปแบบต่างๆ ของรัฐบาล ยกเว้นแต่ว่ารัฐบาลมีนโยบาย หรือมาตรการกระตุ้นระยะสั้นประกาศใช้ออกมา ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการลดภาษี หรือการอุดหนุน (Subsidy) ที่จะมาช่วยให้เกิดกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน แต่ผลลัพธ์ที่ได้คงเป็นผลทางบวกในระยะสั้นเท่านั้น 

อย่างไรก็ตามหากรัฐบาลต้องการให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในระยะยาว คงต้องมีกลไก (Mechanism) ในเรื่องมาตรการดูแลด้านภาระหนี้ในระยะ 30 ปี โดยเฉพาะเรื่องภาระดอกเบี้ย ไม่ว่าจะเป็นการคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ ไม่มีการลอยตัว จะเป็นได้หรือไม่ เชื่อว่าจะสามารถแก้ไขปัญหาระยะยาวได้   สำหรับทิศทางของอสังหาฯในปี 2567 เสนาฯ ได้วางแผนพัฒนาธุรกิจ ไม่ใช่เพียงแค่การขายอสังหาฯ อย่างเดียว ต้องเริ่มปรับกลยุทธ์ใหม่ๆ ให้สอดคล้องกับเทรนด์ ของความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ยากขึ้น โดยพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในรูปแบบอื่นๆ เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้บริโภคที่มีความสามารถในการเป็นเจ้าของลดลง ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ในการทำโครงการ 

“ในปีหน้าคงต้องหาแนวทางการเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ เพื่อการขาย มาเป็นรูปแบบใหม่ โดยมีอินโนเวชั่นทางการเงินมากขึ้น เรื่องนี้กำลังอยู่ระหว่างการหารือกับสถาบันในการดำเนินการตามแผนกลยุทธ์การพัฒนาธุรกิจของเสนาฯ”
ส่วนนโยบายรัฐบาลที่สำคัญอีกเรื่อง ที่เกี่ยวข้องกับการลดภาระต้นทุนให้กับผู้ประกอบการ โดยการประกาศลดราคาดีเซล มีผลต่อค่าขนส่งให้ลดลง เชื่อว่าเป็นผลต่อราคาสินค้าให้ลดลงมาในระยะหนึ่ง แต่ขณะที่มีปัจจัยในเรื่องของค่าแรงที่ทุกคนคาดว่าจะปรับขึ้น ซึ่งในส่วนผู้ประกอบการทุกเซกเตอร์ รวมถึงเซกเตอร์ในระบบซัพพลายเชนของอสังหาฯ ต้องมาคำนวณดูเหมือนกันว่า สิ่งที่เกิดขึ้นอาจจะไม่ได้ส่งผลให้ราคาสินค้าลดลง ซึ่งปัจจุบันค่าแรงของอสังหาฯ มีการคาดการณ์แล้วว่าค่าแรงจะปรับขึ้น ดังนั้นการปรับค่าแรงขั้นต่ำนั้นจะส่งผลไปยังตลาดแรงงานทุกพื้นที่อยู่แล้ว