3 หุ้นอสังหาฯ Yield เกิน 5% ไม่หวั่นแม้ ITD จะเลือนชำระคืนหุ้นกู้

จากประเด็นข่าวเรื่องการเลื่อนชำระคืนหุ้นกู้ของ ITD ส่งผลให้เกิดความกังวลต่อภาคอสังหาฯ เนื่องจากหากอิงข้อมูลของ SCB EIC (จากกรุงเทพธุรกิจวันที่ 8 ม.ค. 2566) พบว่าหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดปี 2567 (รวมหุ้นกู้ระยะสั้นและยาว) มีมูลค่าทั้งสิ้น 1.07 ล้านล้านบาท (แบ่งตามเครดิตเรตติ้งในกลุ่ม Investment Grade ราว 9 แสนล้านบาทและที่เหลือ Non-Investment Grade) ซึ่งหากแบ่งตามกลุ่มธุรกิจพบว่าอยู่ในกลุ่มอสังหาฯ ราว 1.8 แสนล้านบาท (หรือสัดส่วน 17% ชองหุ้นกู้ทั้งหมด) และอยู่ในกลุ่ม Non-Investment Grade 6.12 หมื่นล้านบาท (สัดส่วน 34% ของหุ้นกู้ประเภท Non-Investment Grade) นอกจากนี้หากอิงตามหนังสือกรุงเทพธุรกิจระบุถึงหุ้นกู้ในระบบที่จะครบกำหนด 1Q67 มีอยู่เกือบ 1.9 แสนล้านบาท (แบ่งเป็น Investment Grade 1.48 แสนล้านบาท, Non-Investment Grade 2.04 หมื่นล้านบาท และ Non-Rated อีกราว 1.77 หมื่นล้านบาท) และในจำนวนนี้ส่วนใหญ่เป็นหุ้นกู้ในกลุ่มอสังหาฯ เป็นหลัก ทำให้เกิดความกังวลต่อความเสี่ยงที่จะไม่สามารถคืนหุ้นกู้ หรือไม่สามารถ Rollover ได้



แม้ประเด็นดังกล่าวสร้าง Sentiment เชิงลบต่อภาพรวมของกลุ่มอสังหาฯ แต่ก็ไม่สามารถเหมารวมความเสี่ยงต่อกลุ่มอสังหาฯ ทั้งระบบได้ เนื่องจากต้องพิจารณาและวิเคราะห์สาเหตุของปัญหาหุ้นกู้เป็นรายตัวมากกว่า โดยมองว่ากลุ่มผู้ประกอบการที่มีความเสี่ยงมากกว่ารายอื่น คือ ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายกลาง-เล็ก ที่มีพอร์ตสินค้าไม่ได้กระจายตัว โดยกระจุกตัวในสินค้าประเภทคอนโดฯ (เสี่ยงมากกว่าแนวราบฯที่มี Business Cycle สั้นกว่า และสามารถทยอยลงทุนเป็นเฟส ๆ ได้) รวมถึงผู้ประกอบการที่มีปัญหาสภาพคล่องการเงิน โครงสร้างการเงินอ่อนแอ วัดจาก Net Gearing สูงเกิน 2-3 เท่าขึ้นไป 

ทั้งนี้หากพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่ฝ่ายวิจัยศึกษา 15 บริษัทใน SET ถือเป็นบริษัทรายกลาง-ใหญ่ พบว่าส่วนใหญ่ยังมีฐานะการเงินอยู่ในเกณฑ์ดี วัดจากอัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายต่อทุนสุทธิ (Net Gearing) อยู่ในกรอบ 1-1.2 เท่า มาโดยตลอดกว่า 10 ปีที่ผ่านมา และล่าสุดสิ้น 3Q66 อยู่ที่ 1.1 เท่าโดยมีภาระหนี้สินที่มีดอกเบี้ยจ่ายรวมทั้งสิ้น 4.07 แสนล้านบาท (รวม Perp Bond ของ ANAN และ SIRI รวม 8 พันล้านบาท) พบว่าหนี้สินสัดส่วน 45% ของหนี้ที่มีดอกเบี้ยอยู่ในรูปแบบเงินกู้ยืมธนาคารและอื่น ๆ ขณะที่สัดส่วนใหญ่ราว 55% หรือเท่ากับ 2.23 แสนล้านบาท อยู่ในรูปแบบหุ้นกู้ระยะสั้นและยาว และหากจำแนกลงไปถึงหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระคืนภายใน 1 ปีข้างหน้า มีทั้งสิ้น 6.66 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 30% ของหุ้นกู้ทั้งหมด หลัก ๆ มาจาก LH มีหุ้นกู้ครบใน 1 ปีข้างหน้าเกือบ 1 หมื่นล้านบาท, SIRI 8.16 พันล้านบาท, SPALI และ PSH เฉลี่ย 6 พันล้านบาท/บริษัท รวมถึง AP 5.3 พันล้านบาท ซึ่งล้วนถือเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสายป่านยาว เน้นธุรกิจแนวราบที่มีกระแสเงินสดหมุนเร็ว และการเงินอยู่ในเกณฑ์ดี เชื่อว่าจะไม่มีปัญหาเรื่องสภาพคล่องแต่อย่างใด ขณะที่ ANAN แม้มีหุ้นกู้ที่ครบกำหนดใน 1 ปีข้างหน้า ราว 7 พันล้าน บาท แบ่งเป็น 2 งวด คือช่วง ม.ค. จำนวน 3.8 พันล้านบาท แต่ปัจจุบันมีแหล่งเงินทุนรองรับพร้อมชำระแล้ว ขณะที่อีกงวดเดือน ก.ค. อีก 3.2 พันล้านบาท อยู่ระหว่างการจัดหาแหล่งเงินทุน คาดมาจากการขายสต๊อกโครงการเดิม รวมถึงแผนขายสินทรัพย์ เช่น Serviced Apartment และที่ดินบางส่วน รวมมูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งบริษัทคาดธุรกรรมเสร็จสิ้นภายใน 1Q67

บล.เอเซียพลัส คงแนะนำลงทุนเท่าตลาดสำหรับกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย เลือกหุ้นที่มีพอร์ตธุรกิจ กระจายตัว การเงินแข็งแรง และ Div Yield เกิน 5% ต่อปี ได้แก่ AP (FV@B16.00), LH (FV@B10.00) และ SPALI (FV@B27.30)