‘บิ๊กอสังหาฯ’ ดิ้นพลิก ‘บุกบ้านหรู’ เปิด 10 ทำเลราคา 10 ล้านน่าเป็นห่วง เจอไฟแดงติดหล่มกำลังซื้อ-กู้ยาก

จับทิศตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 พระเอกยังคงเป็น “แนวราบบ้านหรู” ดูจากแผนโครงการใหม่ของ   ผู้ประกอบการที่ทยอยประกาศออกมา ส่วนใหญ่บุกบ้านเดี่ยวกันคึกคัก หลังชั่งน้ำหนัก รับรู้รายได้ไวกว่าคอนโดมิเนียม แถมลูกค้าเป็นเรียลดีมานด์ จ่ายสด

ขณะเดียวกันปรับกลยุทธ์เพื่อหนีตลาดกลาง-ล่าง ที่ติดกับดักกำลังซื้อ เจอเอฟเฟ็กต์ “รีเจ็กต์เรต” จนเข็นยอดขาย ยอดโอนไม่ขึ้น จึงเบนเข็มทำบ้านแพง ปั๊มรายได้ ฝ่าสารพัดปัจจัยกดดันกำลังซื้ออ่อนแอ ส่งผลให้ตลาดไม่ปังอย่างที่คาดหวัง

⦁แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เพลย์เซฟ
ตอกย้ำภาพจากแผนลงทุนของพี่เบิ้มวงการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่ในปี 2567 เดินหน้าแบบ “เพลย์เซฟ” เปิดตัว 11 โครงการ มูลค่ารวม 30,200 ล้านบาทลดลง 30% เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่เปิด 17 โครงการ มูลค่ารวม 43,460 ล้านบาท ไล่เรียงโครงการใหม่ในปีนี้เป็นแนวราบทั้งหมด อยู่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 10 โครงการ และเชียงใหม่ 1 โครงการ ประกอบด้วย บ้านเดี่ยว 11 โครงการ ราคาเฉลี่ย 7-100 กว่าล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 1 โครงการ ราคาเฉลี่ย 2.9 ล้านบาท อยู่ในโครงการ “วิลลาจจิโอ้” ลำลูกกา-วงแหวน เป็นมิกซ์โปรดักต์มีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์

ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2566 แลนด์ฯได้ปรับแผน หยิบคอนโดมิเนียมหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยา ชื่อว่า “วันเวลา” มูลค่า 15,000 ล้านบาท เปิดตัวปั๊มยอดขายแทน “เดอะคีย์ศรีนครินทร์” มูลค่า 6,500 ล้านบาท หลังสแกนตลาดระดับบน ยังมีความต้องการซื้อ และไม่เหนือความคาดหมายสามารถสร้างยอดขายได้กว่า 5,000 ล้านบาท ส่วนเดอะคีย์ เลื่อนเปิดตัวไม่มีกำหนด

ขณะเดียวกันยังเพิ่มน้ำหนักการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่ามากขึ้น โดยในงบลงทุน 11,500 ล้านบาท ที่เตรียมไว้ในปี 2567 แบ่งซื้อที่ดินพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 5,000 ล้านบาท ลดลงจากปี 2566 ที่ตั้งไว้ 6,100 ล้านบาท และลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 6,500 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 31,000 ล้านบาท และรายได้ 28,000 ล้านบาท

“บริษัทมีรายได้ 3 ทาง คือ พร็อพเพอร์ตี้ ธุรกิจให้เช่า และการลงทุน พยายามจัดพอร์ตให้เหมาะสมกับสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน ในช่วง 2-3 ปีนี้ เรากลับไปดูเรื่องการลงทุนมากขึ้นเช่น ลงทุนโรงแรมในไทยและอเมริกา ส่วนที่อยู่อาศัยในปีนี้มีโครงการที่ดำเนินการ 84 โครงการ มูลค่า 98,550 ล้านบาท เป็นแนวราบ 77 โครงการ มูลค่า 82,550 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 7 โครงการ มูลค่า 16,000 ล้านบาท ยังคัฟเวอร์ที่จะเดินหน้าธุรกิจต่อไปได้” นพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานคณะกรรมการ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แจกแจง

พร้อมฉายภาพตลาดแนวราบว่า หลังมีผู้ประกอบการเข้ามาลงทุนมากขึ้น ทำให้ตลาดมีการแข่งขันรุนแรงมากขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ส่งผลต่อซัพพลายในตลาดมีมากขึ้น ขณะที่ดีมานด์มีจำกัด และปีนี้ยังมีปัจจัยที่น่ากังวล คือ ภาวะหนี้ครัวเรือนยังสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ทั้งโพสต์ไฟแนนซ์และพรีไฟแนนซ์ ซึ่งการวางแผนทุกอย่างอยู่บนสถานการณ์คาดเดาว่าน่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น ซึ่งหนี้ครัวเรือนคงต้องใช้เวลากว่าจะปรับตัวลดลง แต่ยังมีเซนติเมนต์จากนโยบายรัฐบาลที่จะออกมากระตุ้นเศรษฐกิจ

⦁สิงห์-A5-พฤกษา-เพอร์เฟค ลุยบ้านหรู
ด้านบริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ S ธุรกิจใต้ปีกตระกูลภิรมย์ภักดี วันนี้มีธุรกิจในพอร์ต 4 สาขา โฟกัสเฉพาะธุรกิจที่พักอาศัย ยังคงเดินหน้าพัฒนาบ้านหรูต่อเนื่องในปี 2567 วางแผนเปิดตัว 4 โครงการใหม่ มูลค่า 9,400 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยวย่านพรานนก ราคา 30-60 ล้านบาท และคลัสเตอร์โฮมแบรนด์ “สมิทธ์” ย่านเกษตร-นวมินทร์ เนื้อที่ 5 ไร่ จำนวน 10 ยูนิต ราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป มูลค่า 1,200 ล้านบาท

อีก 2 โครงการเป็นคอนโดมิเนียม ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ย่านพระราม 3 เริ่มต้นยูนิตละ 12 ล้านบาท เป็นโครงการร่วมทุนกับกลุ่มวัน เรียลเอสเตท และโครงการมิกซ์ยูสที่ศรีราชา บนเนื้อที่ 25 ไร่ เริ่มเฟสแรก เนื้อที่กว่า 2 ไร่ เป็นคอนโดมิเนียม 250 ยูนิต ยังไม่รวมบ้านเดี่ยว 2 โครงการ แบรนด์ “ฌอน” มูลค่า 4,600 ล้านบาท ที่เลื่อนเปิดจากปีที่แล้ว โดยตั้งเป้ารายได้รวม 18,000 ล้านบาท เติบโต 20%

ฝั่งบริษัท แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ A5 ก่อนหน้านี้ ศุภโชค ปัญจทรัพย์ ซีอีโอ แย้มแผนเปิด 3 โครงการ มูลค่ารวม 6,700 ล้านบาท อยู่ในกรุงเทพฯ 2 โครงการ คือ แซงค์ รอยัล 2 ที่บางนา กม.7 มูลค่า 1,800 ล้านบาท ราคา 80-150 ล้านบาท, วนา เรสซิเดนซ์ รัตนาธิเบศร์ มูลค่า 1,800 ล้านบาท ราคา 25-50 ล้านบาท และรชยา อุดรธานี บ้านเดี่ยว เริ่มต้น 3.59 ล้านบาท มูลค่า 2,200 ล้านบาท ซึ่งมั่นใจว่าตลาดบ้านระดับบนยังไปได้ดี มีดีมานด์ เพราะลูกค้าจะซื้อสดไม่ว่าชาวไทยและต่างชาติ

ฟากบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เมื่อปลายปีที่ผ่านมา ทางซีอีโอ ปิยะ ประยงค์ เคยระบุในปี 2567 จะบุกแนวราบมากขึ้น พร้อมขยับพอร์ตจับบ้านพรีเมียม ราคาตั้งแต่ 7-50 ล้านบาท เพราะเป็นตลาดเซฟโซน โดยเตรียมเปิด 30 โครงการ เป็นแนวราบ 26 โครงการ และคอนโดมิเนียม 4 โครงการ เน้นทำเลใกล้มหาวิทยาลัยและแหล่งงาน

ขณะที่บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ในปี 2567 มีแผนเปิดแนวราบ 11 โครงการ มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ทั้งทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ราคา 3-30 ล้านบาท ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ส่วนคอนโดมิเนียมยังไม่มีแผนเปิดในครึ่งปีแรก

สอดคล้องกับ วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต เอ็มดีค่ายพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ระบุว่าปี 2567 เน้นตลาดกลาง-บน เพราะตลาดกลาง-ล่าง ฐานลูกค้าอ่อนแอ มีปัญหาหนี้ครัวเรือน กู้แบงก์ไม่ผ่านสูง โดยมีแผนเปิดตัวกว่า 10 โครงการ เป็นแนวราบทั้งหมด และบางส่วนเป็นโครงการจากปีที่แล้วโยกมาเปิดปีนี้แทน ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการแรกในเดือนมีนาคมนี้ ย่านถนนราชพฤกษ์ ใกล้ศูนย์การค้าโรบินสันไลฟ์สไตล์ ซึ่งบ้านแพงสุดในปี 2567 นี้ ราคาอยู่ที่ 30-50 ล้านบาท ไม่มีบ้านระดับอัลตราลักชัวรี่ เพราะกำลังซื้อต่างชาติยังไม่กลับมา โดยเฉพาะชาวจีน หลังเกิดกรณีจีนสีเทา

⦁บ้าน-คอนโด10ล้านน่าเป็นห่วง
อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่แค่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำ 3 ล้านบาท ที่กำลังเข้าสู่โหมดอันตราย ในส่วนของตลาดราคามากกว่า 10 ล้านบาท เป็นอีกกลุ่มที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังไม่แพ้กัน หลังจากผู้ประกอบการหนีตลาดต่ำ 3 ล้านบาท ที่ติดกับดักกำลังซื้อ กู้แบงก์ไม่ผ่านสูงถึง 60-65% หันมาบุกตลาดนี้มากขึ้น

มีการส่งสัญญาณจาก วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ฉายภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล สิ้นไตรมาส 3 ปี 2566 สัดส่วนประเภทสินค้ายังเป็นบ้านเดี่ยว 71% รองลงมาอาคารชุด 18% บ้านแฝด 4% ทาวน์เฮาส์ 6% และอาคารพาณิชย์ 2% ขณะที่ยอดขายได้ใหม่ลดลงต่อเนื่องติดต่อกันตั้งแต่ไตรมาส 1 ถึงไตรมาส 3 โดยไตรมาส 3 ที่ผ่านมา มียอดขายใหม่ 1,394 หน่วย เทียบกับปี 2565 ลดลง 17.9%

“ที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทยังขายได้เรื่อยๆ แต่จำนวนยูนิตเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดมีมากกว่าความต้องการซื้อ หลังมีผู้เล่นในตลาดมากขึ้น ทำให้การแข่งขันสูงขึ้น ถ้าเปรียบเหมือนสัญญาณไฟจราจร ตอนนี้กำลังเข้าโซนสีส้มและสีแดงที่ต้องระมัดระวัง เพราะลูกค้าไม่ได้เพิ่มขึ้นตามซัพพลาย คนที่จะซื้อบ้านราคาระดับนี้ จะเลือกทำเลและสินค้าต้องเนี้ยบจริงๆ” วิชัยกล่าวย้ำ

เมื่อเอกซเรย์รายสินค้า “วิชัย” ระบุว่า อาคารชุดราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีเปิดตัวใหม่น้อยมากในช่วงปี 2565-2566 ยังพบมียอดขายในปี 2566 ต่ำกว่าปี 2565 ในทุกไตรมาส โดยในไตรมาส 3 ปี 2566 มียอดขายใหม่เพียง 166 หน่วย จากหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด 2,453 หน่วย อีกทั้งมียอดขายใหม่ลดลง 4.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ส่งผลหน่วยเหลือขายของอาคารชุด ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ทยอยลดลงอย่างเนื่องตั้งแต่ช่วงหลังโควิด ในปี 2564 โดยในไตรมาส 3ปี 2566 มีหน่วยเหลือขาย 2,287 หน่วย มูลค่า 64,796 ล้านบาท จากที่เคยสูงถึง 3,171 หน่วย มูลค่า 90,648 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 ซึ่งลดลง 17.5%

ในส่วนของ “บ้านจัดสรร” มีเปิดตัวมากในช่วงไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 4 ปี 2565 และไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566 ซึ่งแต่ละไตรมาสมีการเปิดระหว่าง 1,500-2,700 หน่วย แต่ยอดขายจะอยู่ระหว่าง 958-1,432 หน่วย โดยไตรมาส 3 ปี 2566 มียอดเปิดตัวโครงการใหม่ 2,238 หน่วย ขณะที่มียอดขายได้ใหม่เพียง 1,228 หน่วย เมื่อเทียบปี 2565 ลดลง 14.2% โดย 90% เป็นยอดขายบ้านเดี่ยว สภาพเช่นนี้ส่งผลให้ในไตรมาส 3 ปี 2566 มีหน่วยเหลือขายของบ้านจัดสรรราคามากกว่า 10 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 10,909 หน่วย มูลค่า 230,836 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้น 54.8% ซึ่ง 85% เป็นบ้านเดี่ยว

⦁เปิด10โซนอันตรายซัพพลายล้น
“วิชัย” ยังชี้พิกัดทำเลต้องระมัดระวัง เนื่องจากมีหน่วยเหลือขายมาก โดยในส่วนของอาคารชุด ได้แก่ สุขุมวิท คงเหลือ 1,086 หน่วย คาดใช้เวลาขายทั้งหมด 34 เดือน, สีลม สาทร บางรัก คงเหลือ 659 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 42 เดือน, ห้วยขวาง จตุจักร ดินแดง คงเหลือ 170 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 32 เดือน, บางพลี บางบ่อ บางเสาธง คงเหลือ 160 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 11 เดือน และพญาไท ราชเทวี คงเหลือ 119 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 15 เดือน

ส่วนบ้านจัดสรร อยู่ในทำเลเมืองนนทบุรี ปากเกร็ด คงเหลือ 1,330 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 45 เดือน, บางใหญ่ บางบัวทอง บางกรวย ไทรน้อย คงเหลือ 1,151 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 22 เดือน, คลองสามวา มีนบุรี ลาดกระบัง คงเหลือ 1,082 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 40 เดือน, บางพลี บางบ่อ บางเสาธง คงเหลือ 1,057 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 17 เดือน และหลักสี่ ดอนเมือง สายไหม บางเขน คงเหลือ 1,033 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 27 เดือน

“จากข้อมูลยังพบว่าที่อยู่อาศัย 5-10 ล้านบาท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด เป็นตลาดยังมียอดขายทรงตัว โดยบ้านเดี่ยวมียอดขายได้ใหม่ 1,200-1,600 หน่วยต่อไตรมาส บ้านแฝดประมาณ 500-700 หน่วยต่อไตรมาส แต่พบว่ายอดเปิดตัวใหม่บ้านเดี่ยวเฉลี่ย 2,000 หน่วยต่อไตรมาส บ้านแฝด 800 หน่วยต่อไตรมาส สิ่งที่เกิดขึ้นส่งผลให้หน่วยเหลือขายของบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566 ส่วนทาวน์เฮาส์และอาคารชุดหดตัวอย่างชัดเจน ด้านที่อยู่อาศัยราคา 3-5 ล้านบาท มียอดขายได้ใหม่ที่มากกว่าหรือใกล้เคียงกับยอดเปิดตัวใหม่ ส่งผลให้หน่วยเหลือขายอยู่ในภาวะทรงตัวในทิศทางลดลง” วิชัยกล่าวสรุป

⦁‘แสนสิริ’ชี้เป้ากรุงเทพกรีฑาแข่งดุ
มีมุมสะท้อนจาก อุทัย อุทัยแสงสุข ซีอีโอสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เจ้าตลาดบ้านหรู ออกมาตอกย้ำว่าช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หันมาทำตลาดบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปกันมาก เพื่อปรับตัวรองรับกำลังซื้อและภาวะเศรษฐกิจ หนีตลาดล่างที่กำลังซื้อไม่ค่อยดี มียอดรีเจ็กต์เรตสูง จึงบุกบ้านหรูราคา 20-30 ล้านบาทมากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ ซื้อสด ซึ่งแสนสิริมีลูกค้าที่ซื้อสดอยู่ 30-40% และยอดรีเจ็กต์เรตมีไม่ถึง 10%

“ตลาดไฮเอนด์ ดีมานด์มีไม่มาก แต่มูลค่าสูง ตลาดนี้ไม่ใช่ใครจะทำก็ทำได้ โลเกชั่นต้องดี โปรดักต์ต้องใช่ แบรนด์ต้องเป็นที่รู้จักและแข็งแกร่ง ในตลาดมีแค่ 4-5 แบรนด์ที่ทำแล้วประสบความสำเร็จ รวมถึงแสนสิริด้วย เพราะเราโตมาจากตลาดนี้ จะรู้จักตลาด ความต้องการลูกค้าเป็นอย่างดี”

เมื่อถามว่ามีทำเลไหนที่เป็นเรดโอเชี่ยนและบลูโอเชี่ยนบ้าง “ซีอีโอแสนสิริ” ย้ำชัดอยู่ที่ทำเล ตอนนี้ที่มีการแข่งขันสูง คือ กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ที่มีรายใหญ่เข้าไปพัฒนากันจำนวนมาก แต่ยังไม่ถึงขั้นเป็นเรดแอเรีย ซึ่งทำเลกรุงเทพกรีฑาแสนสิริได้ปิดการขายแล้ว 2 โครงการ ยังมีแลนด์แบงก์อีกกว่า 200 ไร่รองรับการพัฒนาได้อีก 3 ปี และปีนี้มีแผนเปิดโครงการใหม่ในทำเลนี้ด้วย

จากเสียงสะท้อนบิ๊กอสังหาฯข้างต้น คงเป็นอีกอุตสาหกรรมที่จะเห็นการแข่งขันดุเดือดรุนแรงกันอีกยาว

ที่มา : https://www.matichon.co.th/economy/eco-report/news_4386981