5 ทำเล “ราคาที่ดิน” เพิ่มสูงสุด พบ โซนสมุทรปราการ พุ่ง 51% ขณะ “ภาษีที่ดิน” ดันซัพพลายในตลาด

เปิด 5 อันดับ ทำเที่มีราคาที่ดินปรับตัวสูงสุด พบ โซนสมุทรปราการ ปรับเพิ่มขึ้น 51% ขณะ ภาพรวม ราคาที่ดินเปล่า เพิ่มขึ้นแค่ 3.8% จากไตรมาสก่อนหน้า เหตุ ภาษีที่ดิน ถูกเรียกเก็บเต็มอัตรา และราคาที่ดินประเมินใหม่ ส่งผล เจ้าของที่ดินมีภาระ แห่ปล่อยซัพพลายเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ขณะ ดีเวลลอปเปอร์ ลดแนวโน้ม การซื้อที่ดินรอพัฒนา จากปัญหากำลังซื้อ REIC ชี้ ผังเมืองใหม่ ปลุกราคาที่ดินชานเมือง ขยับเพิ่มกว่าพื้นที่ชั้นใน

“ราคาที่ดินเปล่า” ก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม ยังมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น ในลักษณะชะลอตัว โดยล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ประกาศดัชนีราคาที่ดินอัปเดต ณ ไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 394.2 จุด เพิ่มขึ้น 3.8% จากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 3.4% จากปีก่อน 

สะท้อนให้เห็นว่า “ราคาที่ดินเปล่า” ก่อนการพัฒนายังคงมีทิศทางที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังคงเป็นการปรับตัวขึ้นแบบชะลอตัว ดังจะเห็นได้ว่าการปรับเพิ่มขึ้นนั้นเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี (ปี 2558–2562) ในช่วงก่อนเกิดวิกฤติ COVID-19 ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 14.8% ต่อไตรมาส

ทั้งนี้ ปัจจัยที่ทำให้ “ราคาที่ดิน” เพิ่มขึ้นแบบชะลอตัวลงนั้น เป็นผลจากที่ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากปัจจัยลบต่าง ๆ ได้แก่ 

-อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับขึ้นมาที่ระดับ 2.50% เมื่อวันที่  27 กันยายน 2566 (ปรับขึ้นครั้งที่ 5 ในปี 2566) และอาจจะมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูงในอีกระยะหนึ่ง 
-รัฐบาลได้จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราโดยไม่ได้รับส่วนลด 90% เหมือนเช่นในปี 2562–2563 
-กรมธนารักษ์ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 ปัจจัยเหล่านี้ทำให้เจ้าของที่ดินได้ปล่อยอุปทานที่ดินสู่ตลาดเพื่อลดภาระการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 
-ความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดของผู้ประกอบการก็ลดลงเนื่องจากการซื้อที่ดินสะสมไว้จะมีภาระที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินฯ อีกทั้ง กำลังซื้อบ้าน-คอนโดฯ ถดถอย จากปัญหาหนี้ครัวเรือน ทำให้เกิดต้นทุนจากการถือครองที่ดิน ซึ่งจะกลายเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป 

อัปเดต 5 อันดับ “ทำเล” ที่มีราคาที่ดิน ขยายตัวสูงสุด
ในไตรมาส 4 ปี 2566 นี้ พบว่า โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกเมื่อเทียบกับ ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ดังนี้

อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคามากขึ้น 51.3%
อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ มีอัตราการเปลี่ยนราคา 31%
อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว มีอัตราการเปลี่ยนราคา 30.2%
อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนราคา 26.9%
อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนราคา 24.1% 

จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่สูงกว่าในเขตชั้นใน เนื่องจากมีแผนพัฒนาโครงการสำคัญในพื้นที่ชานเมืองและจังหวัดในปริมณฑล เช่น การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของรัฐและเอกชน แผนเวนคืนที่ดินเพื่อตัดถนนใหม่ และแผนพัฒนาโครงการขนส่งมวลชนระบบรางทั้งเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยาย ประกอบกับการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 (คาดประกาศใช้ปี 2568) 

ซึ่งจะมีการปรับเปลี่ยนผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน และศักยภาพในการพัฒนาในบางพื้นที่ให้สามารถรองรับการพัฒนาโครงการพาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นได้มากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดให้บริการหลังปี 2556 ทำให้ที่ดินในทำเลดังกล่าวมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ทำเลใจกลางเมือง แม้ราคาจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเริ่มมีจำกัดและมีราคาที่สูงอยู่ก่อนแล้ว จึงทำให้อัตราการเติบโตของราคาต่ำกว่าบริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑล 

ที่มา : https://www.thairath.co.th/money/economics/thailand_econ/2758243