กูรูอสังหาฯ มองตลาดระยะยาวเติบโต เทรนด์ "สังคมคนแก่/ต่างชาติ" มีโอกาส

เมื่อวันที่ 22 มกราคม 2567 ในงานสัมมนาใหญ่ประจำปีของกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร KKP Year Ahead 2024  เวที “เจาะลึกการลงทุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ ฝ่าความท้าทายปี 2567” ผู้ร่วมเสวนา ได้แก่ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) นางจิราภรณ์ ลินมณีโชติ อดีตนักวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) และ นายลัทธกิตติ์ ลาภอุดมการ นักวิเคราะห์เศรษฐศาสตร์ KKP Research บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่าตลาดอสังริมทรัพย์ท้าทายผู้ประกอบการได้รับแรงกดดันจากทั้งเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น การยกเลิกการผ่อนผันมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย และต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อในช่วงก่อนหน้า



นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 มีแนวโน้มขยายตัวได้เล็กน้อยจากปีก่อน ซึ่งคาดว่าคอนโดน่าจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวได้ดีขึ้นตามการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มากขึ้นและสัญญาณการฟื้นตัวของอุปสงค์ ในขณะที่บ้านแนวราบน่าจะมีทิศทางทรงตัว และไม่สามารถขยายตัวได้มากนักจากสต็อกคงค้างที่ยังมีอยู่บางส่วน โดยประเมินว่าบ้านที่มีระดับราคาสูงกว่าน่าจะขยายตัวได้ดีกว่าบ้านราคาถูก เนื่องจากธนาคารมีการปฏิเสธการให้สินเชื่อในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มมากขึ้นตามความกังวลเกี่ยวกับคุณภาพสินเชื่อ อีกทั้งในช่วงที่ผ่านมาลูกค้าในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น  สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดโดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีขึ้นมากเมื่อเทียบกับในช่วงการระบาดของโควิด-19 ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มจังหวัดนิคมอุตสาหกรรมฟื้นตัวได้บ้างเล็กน้อย

ในขณะที่นางจิราภรณ์ ลินมณีโชติ อดีตนักวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ บล.เกียรตินาคินภัทร กล่าวไปในทิศทางเดียวกันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาวะปัจจุบันนับเป็นปีที่ความท้าทายอย่างมาก โดยมองว่ามี 3 ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ (1) การเติบโตของ GDP ที่ส่งผลสำคัญต่อยอดขายอสังหาริมทรัพย์ (2) การปรับตัวสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่มักจะทำให้ตลาดชะลอตัวลง (3) หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง โดยมองว่าหากเศรษฐกิจฟื้นตัวได้ตามคาดและอัตราดอกเบี้ยปรับตัวลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญของตลาด นอกจากนั้น ยังเห็นร่วมกันกับคุณไตรเตชะว่าผู้ประกอบการรายเล็กในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะแข่งขันได้ยากขึ้นเรื่อย ๆ ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว โดยเฉพาะจากปัญหาอุปสรรคในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการรายเล็ก โดยจะเห็นว่าต้นทุนในการออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการรายเล็กในช่วงนี้สูงกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ และการออกหุ้นกู้ใหม่จะทำได้ยากขึ้นเรื่อย ๆ ในขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนในการเปิดโครงการได้ ซึ่งจะทำให้อุปทานใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีแนวโน้มมาจากผู้ประกอบการรายใหญ่มากกว่า

ในด้านการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์สำหรับผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย พบว่ามีการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นมากกว่าในกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านและคอนโดในโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายเล็ก ส่งผลให้แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีโอกาสที่จะเกิด market consolidation มากขึ้น หรือส่วนแบ่งตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจนในปี 2024 และจะเห็นชัดเจนขึ้นในช่วง 5–10 ปีข้างหน้า

นอกจากนี้ นายไตรเตชะให้ความเห็นเรื่องความเสี่ยงปัญหาเรื่องอุปทานล้นตลาดในประเทศไทยว่ายังมีค่อนข้างจำกัด โดยการเปิดตัวโครงการที่เร่งตัวขึ้นในช่วงที่ผ่านมาเป็นเพียงผลจากการชะลอการเปิดตัวมาจากช่วงโควิด-19 และคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการในปี 2024 จะไม่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก โดยประเมินตัวเลขการเปิดตัวโครงการใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กจะมีแนวโน้มลดลงตามการหาแหล่งเงินทุนที่ยากขึ้น

ในฝั่งของตลาดหุ้นกู้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ นางจิราภรณ์กล่าวว่าในภาพรวมการออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการโดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กในปี 2567 จะทำได้ยากขึ้นตามภาวะตลาดหุ้นกู้ที่มีความตึงตัวมากขึ้น และน่าจะทำให้ความต้องการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินมีมากขึ้นในปีนี้

สำหรับมุมมองระยะยาวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเชื่อว่ายังมีโอกาสเติบโตได้ เมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอื่น ๆ คือ ออฟฟิศและค้าปลีก แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าตลาดจะได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรเข้าสู่สังคมสูงอายุบ้าง ซึ่งจะส่งผลให้การเจาะกลุ่มตลาดลูกค้าคนไทยมีความท้าทายมากขึ้น และเชื่อว่าในระยะยาวตลาดอสังหาริมทรัพย์ไนยังต้องการแรงหนุนจากลูกค้าต่างชาติ โดยเห็นควรให้มีการปรับแก้ไขกฎหมายใหม่ทั้งการแก้สิทธิ์การเช่าระยะยาวจาก 30 ปีเป็น 50 ปีเพื่อดึงดูดลูกค้าต่างชาติให้สนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาครัฐควรมีการสนับสนุนและการกำหนดกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน เช่น ให้ต่างชาติซื้อบ้านเฉพาะในโครงการจัดสรรเท่านั้นและกำหนดโควตาการซื้อให้ชัดเจน ซึ่งจะทำให้ภาครัฐสามารถกำหนดระดับภาษีที่แตกต่างกันระหว่างคนไทยและคนต่างชาติได้และเพิ่มรายได้เข้าสู่ประเทศ  

นายไตรเตชะกล่าวทิ้งท้ายไว้ว่า “สำหรับกลุ่มผู้ประกอบการมีความจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับแนวโน้มความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป ไม่ว่าจะเป็น (1) ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มคนสูงอายุ ซึ่งแนวโน้มตลาดผู้สูงอายุจะสนใจคอนโดมีเนียมขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น (2) กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีแนวโน้มเช่าบ้านแทนการซื้อบ้าน ไม่น่าจะกระทบผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากนัก เพราะยังจำเป็นที่ต้องมีคนซื้ออสังหาฯ เพื่อไปปล่อยเช่า (3) การพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เหมาะสม เช่น ระดับราคา 7–8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีปริมาณน้อยเนื่องจากต้นทุนที่สูง ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่กำหนดราคามากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร โดยผู้ประกอบการสามารถปรับแผนธุรกิจเพื่อให้สอดคล้องกับเทรนด์ของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้”