กลิ่นความเจริญ! ราคาที่ดิน “นครปฐม” พุ่ง 82% หลังทางด่วน-รถไฟฟ้าขยายสู่ชานเมือง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยราคาที่ดินเปล่าไตรมาส 2/67 พบโซนนครปฐมราคาเพิ่มสูงถึง 82% หลังโครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองและโครงการขนส่งมวลชนระบบรางขยายสู่ชานเมืองมากขึ้น หนุนการเดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวกมากยิ่งขึ้น



ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การที่ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง อาจมีสาเหตุมาจากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจและการลงทุนภายในประเทศที่ฟื้นตัวช้าในช่วงที่ผ่านมา 

ประกอบกับปัจจัยลบที่สำคัญที่เกี่ยวกับการยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงเกินกว่า 90% ของ GDP ภาวะดอกเบี้ยนโยบายยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่ 2.50% รวมถึงสถาบันการเงินได้พิจารณาสินเชื่อด้วยเกณฑ์ที่เข้มงวดมากในปัจจุบัน ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อของผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
ปัจจัยลบข้างต้นเหล่านี้ได้ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะลอตัวมากในช่วงที่ผ่านมา อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความต้องการซื้อที่ดินเพื่อสะสมลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการจะต้องมีต้นทุนการถือครองที่ดินจากการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยในปี 2567 รัฐไม่มีมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 

อีกทั้งผู้ประกอบการบางส่วนได้ขยายตลาดออกไปยังจังหวัดหลักในภูมิภาคอื่น จึงเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้อุปสงค์ของที่ดินในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล โดยรวมชะลอตัวลงด้วยในไตรมาส 2/67 พบว่า โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ดังนี้ 

อันดับ 1 ที่ดินโซนนครปฐม ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 82.1% 
อันดับ 2 ที่ดินในโซนกรุงเทพชั้นใน (ประกอบด้วยเขตจตุจักร ห้วยขวาง ยานนาวา วัฒนา คลองเตย พญาไท บางคอแหลม ป้อมปราบศัตรูพ่าย บางซื่อ ดินแดง ราชเทวี และบางรัก) ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 17.8%
อันดับ 3 ที่ดินในโซนสมุทรสาคร ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 13.4%
อันดับ 4 ที่ดินในโซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 13.3%
อันดับ 5 เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น 12.6% 

ทั้งนี้ ภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้นได้สะท้อนว่า ที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลจากการขยายตัวของเมืองที่เกิดจากการพัฒนาขยายตัวของโครงการระบบถนนทางหลวงและทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง และโครงการขนส่งมวลชนระบบรางทั้งเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยาย ซึ่งสร้างความสะดวกในการเดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวกมากยิ่งขึ้น

ประกอบกับราคาที่ดินบริเวณชานเมืองยังคงมีราคาไม่สูงมากนัก และผู้ประกอบการสามารถพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบได้และยังได้ทำการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมในพื้นที่ชานเมืองอีกด้วย ด้วยเหตุนี้จึงทำให้พื้นที่ชานเมืองเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับคนที่ต้องการหาซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาย่อมเยาลง จึงทำให้ผู้ประกอบการได้เข้าพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น 

ในขณะที่ราคาที่ดินของโซนกรุงเทพชั้นในเริ่มมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจเกิดจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของรัฐและเอกชน ซึ่งมักเป็นรูปแบบโครงการ Mixed-use ที่ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน อาคารพาณิชยกรรม และอาคารที่อยู่อาศัยแนวสูง เนื่องจากที่ดินในบริเวณโซนกรุงเทพชั้นในมักจะเป็นการซื้อขายที่ดินที่มีขนาดแปลงไม่ใหญ่แต่มีมูลค่าสูง 

โดยมักจะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลสำรวจที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 1/67 ที่พบว่า โซนกรุงเทพชั้นในเป็นโซนที่มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดใหม่เพิ่มขึ้นมากถึง 269.1% ส่งผลให้ทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญของเมืองมีการเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว และทำให้เกิดความต้องการที่ดินมากขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฝั่งตะวันตก ได้แก่ ตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ ต่อเนื่องไปจนถึงนครปฐม 

สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาส 2/67 พบว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นทำเลที่มีสถานีเชื่อมต่อระหว่างสายรถไฟฟ้าหรือสามารถเดินทางเชื่อมถึงกันได้ง่าย โดยมีรายละเอียด ดังนี้ 

อันดับ 1 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (MRT) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 558.7 จุด และ 550.0 จุด ตามลำดับ โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 17.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนโดยราคาที่ดินในเขตสาทร พญาไท และดินแดง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 2 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 536.6 จุด 528.9 จุด และ 520.7 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 16.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตภาษีเจริญ บางพลัด และธนบุรี เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

อันดับ 3 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มธ.รังสิต) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้วบางส่วน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 512.8 จุด และ 504.9 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนโดยราคาที่ดินในลำลูกกา ธัญบุรี และเขตบางเขน เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก 

อันดับ 4 ได้แก่ สายสีลม (BTS) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ)  เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 506.4 จุด และ 498.6 จุด ตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตภาษีเจริญ ธนบุรี และบางแคเป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก 

อันดับ 5 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 506.1 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 14.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรสาคร และบางขุนเทียน เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก