เจาะลึกเทรนด์อสังหาฯ โตแรง ปักธง ‘ความยั่งยืน – ไลฟ์สไตล์ - โลว์คาร์บอน’ โอกาส & ทางรอด แห่งอนาคต

ท่ามกลางความกังวลถึง “หนี้เสีย” และ “สต็อกบ้านและคอนโด” เหลือขายในระบบมากเป็นล้านล้านบาทที่ยังรอการแก้ไข ในอีกด้านของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับพบว่ายังมี “โอกาส” อีกมากมายรออยู่  “เจาะเทรนด์ใหม่อสังหาฯ” เวทีระดมแนวคิดจาก “ตัวจริง” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ร่วมกันถ่ายทอดมุมมอง กลยุทธ์ทางธุรกิจ และที่พลาดไม่ได้ก็ คือ เทรนด์ที่กำลังมาแรง ซึ่งเป็น หนึ่งในช่วง Prop2Talk ไฮไลต์ของ งานเสวนากรุงเทพจตุรทิศ 2567 Property เจอหนี้ 10 ปีอสังหาฯไทยกลับไปไม่เหมือนเดิม เมื่อ 19 กันยายน 2567 ณ สยามสแควร์วัน โรงละครเคแบงก์สยามพิฆเนศ

‘Super Young Generation’ เปย์บ้านหรู ‘เอสซี แอสเสท’

จากอายุ 40+ ที่เป็นประชากรกลุ่มใหญ่ของคนซื้อบ้าน วันนี้ต้องหลีกทางให้กลุ่ม Under 30 ที่กำลังมาแรงไม่หยุด กำลังซื้อบ้านหรูจากกลุ่มนี้มีอายุตั้งแต่ 26, 27, 28, 30, 32, 33, 37, 38 ปี ที่ความสำเร็จจากธุรกิจในโลกออนไลน์ มีไลฟ์สไตล์ที่เป็นเอกลักษณ์ และมีความพร้อมในการซื้อบ้านลักชัวรี (Luxury) ราคาเริ่มต้น 80-150 ล้านบาท  “ลูกค้าที่ซื้อ 80% เป็นคนอายุน้อยกว่า 40 ปี และในจำนวนนี้ มีมากถึง 50% ที่อายุน้อยกว่า 30 ปี”  

ณัฏฐกิตติ์ ศิริรัตน์ หัวหน้าสายงานการตลาด (Head of Marketing) บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า SC ทำวิจัยมาเป็นเวลา 2 ปี จากข้อมูลที่ได้ทำให้เห็นว่าบ้านที่ทำอยู่วันนี้ และปัจจัยในการตัดสินใจซื้อของลูกค้าจะไม่เหมือนเดิมแล้วจากการใช้โซเชียลมีเดีย และ ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป สิ่งที่เป็น Old values เช่น ทำเลที่ตั้ง ลูกค้าจะมั่นใจว่าได้บ้านในทำเลที่ต้องการจริงๆ อาจต้องปรับไปตามกลยุทธ์ของแต่ละบริษัทฯ ขณะที่ “New values” สิ่งที่เติมเข้าไปให้กับลูกค้ายุคใหม่ เอสซีฯ จะใช้หลักคิด MLWว่าด้วยเรื่องของ Mind, Lifestyle และ Health and Well-being

“Mind” หลังจากทำงาน เมื่อกลับบ้านแล้วลูกค้าต้องการอะไรบ้างที่มาช่วยชาร์ตพลัง ซึ่งสิ่งที่นำเสนอ คือ my space , my joy ไม่ว่าจะอยู่คนเดียว สองคน หรืออยู่รวมกันสามเจนเนอเรชัน ต่างก็ต้องการพื้นที่ส่วนตัวอย่างในการทำกิจกรรม เช่น วาดรูป

นอกจากนี้ ที่ขาดไม่ได้คือ “Connected layout” สเปซที่เชื่อมความสัมพันธ์ระหว่างคนในครอบครัว , “Small oasis” พื้นที่สีเขียว การใส่สวนขนาดเล็กเข้าไปสำหรับเป็นพื้นที่พักผ่อน

“Lifestyle” ในยุคนี้คนสะสมของมากขึ้น การมีแพสชัน รูม (Passion Room) สำหรับดีไซเนอร์ทอยส์ รถยนต์ กระเป๋า และรองเท้า, ห้องที่มีไฟเปลี่ยนสีปรับเปลี่ยนตามอารมณ์ และ Lifestyle kitchen ไว้ทำขนมอบ อาหาร รวมทั้งสร้างคอนเทนต์สร้างรายได้จากออนไลน์

“Health and Well-being” แนวโน้มครอบครัวที่เล็กลง แต่ต้องการพื้นที่รองรับกิจกรรมที่ชื่นชอบกลับมีมากขึ้น พร้อมกันนี้ บ้านยังต้องระบบป้องกันฝุ่น ห้องน้ำมีราวจับสำหรับผู้สูงอายุ และรถเข็นสามารถเข้าไปได้ ไปจนถึงมีลิฟต์สำหรับขึ้นลงแต่ละชั้น  

“SC ไม่ได้ทำบ้านเท่านั้น แต่ทำโปรเจกต์ One size does not fit all เช่น บ้านคนโสด บ้านเกมเมอร์ และล่าสุดเปิดตัว บ้าน Introvert และ Extrovert ที่มาพร้อมฟังก์ชั่นสำหรับไลฟ์สไตล์ และเป็นบ้านที่หาไม่ได้จากที่อื่น” ณัฏฐกิตติ์ กล่าว

‘ความยั่งยืน’ คำตอบในทุกก้าวเดิน ‘แสนสิริ’

“ความยั่งยืน (Sustainability) เป็นเรื่องใกล้ตัว แต่การแอคชั่น (ลงมือทำ) นั้นไม่ง่าย จะเกิดขึ้นได้อยู่ที่การใส่ใจอย่างจริงจัง ไม่ใช่สิ่งแวดล้อมอย่างเดียว แต่ในมิติของสังคมด้วย”

ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) สะท้อนมุมมองของการเดินหน้าธุรกิจควบคู่กับความยั่งยืน กลยุทธ์เพื่อให้เกิดความยั่งยืนของ “แสนสิริ” มุ่งทำใน 3 เรื่องหลัก

เรื่องแรก การก้าวไปสู่องค์กรคาร์บอนต่ำ โดยบริหารจัดการเสียหรือการกำจัดของเสีย (Waste Management) อย่างมีประสิทธิภาพ

เรื่องที่สอง การจัดซื้อจัดจ้างที่วางแนวทางการใช้พลังงานจากธรรมชาติมากขึ้น โดยร่วมกับพาร์ทเนอร์ และ ซัพพลายเออร์ ใน

การปรับวิธีการทำงาน และทำไปด้วยกัน เช่น สัญญาที่ชัดเจนถึงวัสดุต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น สีกันความร้อน ที่ใช้ต้องไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม การติดตั้งแผงโซลาเซลล์ (Solar Panel) ซึ่ง แสนสิริ เตรียมทยอยติดตั้งให้กับลูกบ้าน 3,200 หลังภายในปีนี้

เรื่องที่สาม การก่อสร้างที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม (Green construction) แสนสิริ มีโรงงานพรีคาสท์สีเขียว 4 แห่ง ในไทย ซึ่งเป็นโรงงานผลิตที่มีการจัดการขยะ และนำขยะเข้าสู่กระบวนการรีไซเคิล  พร้อมกันนี้ก็ได้จับมือกับ ทีพีไอ ในการนำกรีนซีเมนต์รักษ์โลกเข้ามาใช้ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ทั้งหมดที่กล่าวมาจะนำองค์กรไปสู่เป้าหมาย ในปี 2023 สร้างบ้านประหยัดพลังงาน (Low energy home) สามารถลดก๊าซเรือนกระจก 20% ปี 2030 บ้านคาร์บอนต่ำ (Low carbon home) ลดก๊าซเรือนกระจกได้ 50%, และ Net zero home ในปี 2050 ที่จะลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกเป็นศูนย์ นอกจากด้านสิ่งแวดล้อม ความยั่งยืนจะเกิดขึ้นได้ต้องใส่ใจมิติทางสังคมด้วย ซึ่ง “แสนสิริ” ทำโครงการดูแลการศึกษาเด็กในไทย Zero Dropout ปี 3 ที่จังหวัดราชบุรี, Life equality สนับสนุนด้านความเท่าเทียม ปีที่ 6 และ Sansiri Academy จัดต่อเนื่อง
เป็นปีที่ 18

ออกแบบเพื่อเมืองที่ยั่งยืน

ตลอดการทำงานกว่า 10 ปี “ไพทยา บัญชากิติคุณ” จาก ATOM DESIGN กล่าวถึงการทำงานร่วมกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ถึงคุณภาพโปรดักส์ดีต่อเมืองและผู้คน โดยการทำงานในแต่ละครั้งจะพยายามเพิ่ม พื้นที่สีเขียว (Green Space) ให้มากกว่าที่ EIA (Environmental Impact Assessment) กำหนด เช่น การสร้างสวนสีเขียวในโครงการ แอชตัน จุฬา-สีลม (Ashton Chula – Silom) ของอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์  อีกตัวอย่างเป็นการออกแบบบ้านลักชัวรี โครงการ Tri Vananda ที่หาดบางเทา จังหวัดภูเก็ต บนพื้นที่ 584 ไร่โดยที่เจ้าของโครงการมีความตั้งใจเก็บพื้นที่สีเขียวไว้ครึ่งหนึ่ง

การออกแบบเป็นสไตล์โมเดิร์น และเน้น Passive design ทุกหลังมาพร้อมพูลวิลล่า โดยแนวคิดของการออกแบบจะให้ความสำคัญกับ "Carbon neutrality" หรือ ความเป็นกลางทางคาร์บอน มีการคำนวณหาปริมาณการปล่อยคาร์บอนไดออกไซด์ (CO₂) ที่ปล่อยเข้าสู่ชั้นบรรยากาศเท่ากับปริมาณคาร์บอนที่ถูกดูดซับจากการปลูกต้นไม้ในพื้นที่ป่าที่กันเอาไวครึ่งหนึ่งของพื้นที่โครงการทั้งหมด

ส่วนตัวบ้าน เน้นลดการใช้กระจกติดตั้งรอบบ้าน ทำการติดตั้งโซล่าร์ พาแนล เลือกใช้วัสดุที่ช่วยลดคาร์บอน ไปจนถึงการเลือกใช้ผลิตภัณฑ์จากพื้นที่ให้มากที่สุด เพื่อลดการขนส่ง ก่อสร้างด้วยคอนกรีตโลว์คาร์บอน ซึ่งจะทำให้ลดคาร์บอนได้ 20-25%

Pet Family เทรนด์มาแรงที่ยังโตไม่หยุด

เจเนอเรชันของคนในสังคมเปลี่ยนไป เป้าหมายการใช้ชีวิตก็เปลี่ยน SINKs (Single Income No Kid) คนโสด หรือคนที่แต่งงานแล้วแต่ไม่ต้องการมีลูก และ DINKs (Double Income No Kid) กลุ่มคนที่แต่งงานแต่ตัดสินใจไม่มีลูก รวมถึงชาว LGBTQ เป็นกลุ่มที่มองหาสัตว์เลี้ยงมาดูแลและใส่ใจเหมือนเป็นหนึ่งในสมาชิกของครอบครัว

ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนยุคใหม่ที่ไม่ใช่แค่ “เจ้าของ” กับ “สัตว์เลี้ยง” แต่แนบแน่นกันเป็นครอบครัว เทรนด์นี้มาแรง และโตแรงไม่หยุด เฉลี่ยปีละ10% และสร้างมูลค่าการตลาดให้กับธุรกิจเกี่ยวเนื่องกว่า 70,000 ล้านบาท ได้แก่ โรงพยาบาล อาหารสัตว์ บริการอาบน้ำ และแต่งขนสัตว์เลี้ยง รวมไปถึง คอนโดมิเนียมเลี้ยงสัตว์ได้พบว่ามีการเติบโตของจำนวนยูนิตในตลาดมากถึง 4,000%

จากประสบการณ์ 25 ปี เพชรลดา พูลวรลักษณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
ผู้บุกเบิกเป็นเจ้าแรกในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาคอนโดมิเนียมเลี้ยงสัตว์ได้ ในปี 2544 โครงการ แฮมป์ตัน ทองหล่อ การตอบรับที่ดีอย่างมากจากบรรดาพ่อ แม่ น้องหมา น้องแมว ส่งผลให้เมเจอร์ฯ มีการปรับกลยุทธ์มาอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้สอดรับกับเทรนด์ที่เติบโตโดยเริ่มจาก Pet allow ในยุคแรกที่เปิดกว้างให้เลี้ยง มาเป็น Pet Friendly ในปีที่แล้ว และพัฒนามาเป็น Pet Family ในปีนี้

Pet Family สำหรับเมเจอร์ฯ มาพร้อม ฟูล ออปชั่น สำหรับสัตว์เลี้ยงสุดเลิฟ ทั้ง Guide พาน้องไปลงทะเบียน ระบุสายพันธุ์ ชื่อ สัดส่วน น้ำหนัก ประกันภัย และตรวจสุขภาพฟรี, Design pet functions ฟังก์ชันภายในโครงการ เช่น ติดตั้งผนัง 2 ชั้น เพื่อป้องกันเสียงรบกวน, Pet technology การมีระบบฟอกอากาศ, Pet facilities อย่างสนามวิ่งเล่น นอกจากนี้ได้จับมือกับพาร์ทเนอร์กลุ่มโรงแรมและโรงพยาบาล ให้บริการ Pet family Privilege เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้าน, การสร้างชุมชน (Community) ไม่ว่าจะเป็นร้านอาหารที่สามารถพาน้องๆ เข้าไปใช้บริการได้ พร้อมบริการเสริมสวยน้องๆ ตัดขน อาบน้ำ ตัดเล็บ ฟรีให้ลูกบ้าน

“ปัจจุบันเราเรียกตัวเองว่า Life scape developer ผู้พัฒนาภูมิทัศน์ของการใช้ชีวิตที่มีสัตว์เลี้ยงเป็นส่วนหนึ่งของครอบครัว และเป็นความสุขที่เท่าเทียมในแบบ Happetness” เพชรลดา กล่าว

‘เปลี่ยน’ อสังหาฯ ให้สมาร์ทด้วยเทคโนโลยี

เทคโนโลยีกับการดูแลและบริหารโครงการอสังหาฯ เป็นสิ่งที่ท้าทาย แต่หากทำได้จะนำมาซึ่งการบริหารจัดการต้นทุนที่คุ้มค่า และเกิดประสิทธิภาพ ขยล ตันติชาติวัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เมทเธียร์ จำกัด (Metthier) ผู้ให้บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์อัจฉริยะแบบครบวงจร (Smart Facility Management) กล่าวว่า การบริหารจัดการโครงการอสังหาฯ ห้างสรรพสินค้า โรงงาน และโรงพยาบาล สามารถลดต้นทุน ด้วยการใส่เทคโนโลยีเข้าไป เพื่อให้คน(แรงงาน) และเทคโนโลยี ทำงานด้วยกันได้

ในกรณีของ Smart building แต่ละอาคารมี AI CCTV ที่เก็บข้อมูลและนับจำนวนคนเดินทางเข้าออกอาการด้วยเทคโนโลยีตรวจจับใบหน้า วันนี้การเข้าออกอาคารไม่จำเป็นต้องแลกบัตร เพียงแค่ใช้นำข้อมูลบัตรประชาชนเข้าสู่ระบบจากนั้นสแกนใบหน้า รวมถึงให้ AI CCTV ทำหน้าที่แทนพนักงานรักษาความปลอดภัย ( รปภ.) ในช่วงเวลากกลางคืน

บริการทางด้าน Visitor management เพื่อให้รู้ว่าพนักงาน บุคคลภายนอก ใครบ้างที่เข้าออกอาคาร จำนวนคนกับการใช้พลังงานในอาคาร เช่น แอร์ ที่ทำงานร่วมกับ Energy consumption management เก็บข้อมูลและวิเคราะห์จำนวนคนในอาคารกับการใช้พลังงาน หากจำนวนพนักงานน้อยลง การใช้งานเครื่องปรับอากาศ ไฟฟ้า ควรต้องปรับลดลงตามไปด้วย ซึ่งเทคโนโลยีจะเข้ามาช่วยบริหารจัดการต้นทุนพลังงานที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น

นอกจากนี้ระบบยังช่วยลดการทำงานในรูปแบบของ Facility management การนำหุ่นยนต์แม่บ้าน เข้ามาทำงานร่วมกับคน ทำให้โครงการขนาดใหญ่บางแห่งจากเดิมที่มีแม่บ้าน 300 คน ในการดูแล สามารถลดลงเหลือ 200 คนเท่านั้น  

รวมทั้ง Security as a service เป็นหนึ่งในบริการด้านความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมงที่เป็นการทำงานร่วมกันระหว่าง รปภ.และเทคโนโลยี เริ่มให้บริการแล้วกับโครงการของเอสซี แอสเสทฯ​ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ทั้ง 10 โครงการ โดยระบบจะทำงานผ่านแอปพลิเคชั่น รู้ใจ พร้อมติดตั้ง AI CCTV ในจุดที่ควรเฝ้าระวัง โดยปีนี้ เตรียมเปิดให้บริการในกลุ่มเป้าหมายที่กว้างขึ้น ได้แก่ ตลาดโรงพยาบาล

ไม่ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ และกลุ่มกำลังซื้อบ้าน เปลี่ยนแปลงไปมากแค่ไหนก็ตาม จะยังมีโอกาสใหม่ ๆ เกิดขึ้นได้เสมอ
จากเทรนด์มาแรงวันนี้ และในอนาคต “ความยั่งยืน-ไลฟ์สไตล์-โลว์คาร์บอน”