ttb analytics คาดปี68 ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ เผชิญความท้าท้ายมากที่สุดในรอบ 10 ปี

ttb analytics มองปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบเผชิญความท้าท้ายมากที่สุดในรอบ 10 ปี หลังยอดโอนหดตัว 8 ไตรมาสติดต่อกัน แนะผ่าตัดโครงสร้างการซื้อขายแก้ปัญหาระยะยาว 

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics คาดหน่วยโอนที่อยู่อาศัยแนวราบมีโอกาสหดตัว 8 ไตรมาสติดต่อกัน และปี2568 จะเผชิญความท้าท้ายมากที่สุดในรอบ 10 ปี  พร้อมมองปัญหาที่เกิดรุมเร้าทั้งจำนวนผู้ซื้อและความจำเป็นในการซื้อที่ลดลงอาจต้องเพิ่มกำลังซื้อของชาวต่างชาติบนกฎระเบียบที่รัดกุม อีกทั้งปัญหาสำคัญที่กดดันคือราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเร็วกว่ากำลังซื้อ อาจต้องพึ่งภาครัฐชะลอการเพิ่มราคาผ่านมาตรการต่าง ๆ พร้อมกับยกระดับกำลังซื้อผ่านแนวทางพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบของไทยในปี 2567 ส่งสัญญาณแย่กว่าที่คาดการณ์ จากตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรกปรับลดลง 14.2% ซึ่งหดตัวติดต่อกันถึง 6 ไตรมาส และหากพิจารณาถึงสถานการณ์ในช่วงครึ่งปีหลัง ตัวเลขหน่วยโอนของเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงหดตัวที่ 14.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จึงมีความเป็นไปได้ที่ตลาดแนวราบตลอดช่วงปี 2567 นี้จะอยู่ภายใต้ภาวะซบเซาโดยหดตัว 13.3% ซึ่งเป็นการหดตัวถึง 8 ไตรมาสติดต่อกัน 

จากแรงกดดันที่กระทบตลาดที่อยู่อาศัย ttb analytics จึงประเมินที่อยู่อาศัยแนวราบของปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน ด้วยตัวเลข 214,335 หน่วย หรือหดตัว 4.4% ทั้งนี้ไทยต้องปรับตัวครั้งใหญ่รวมถึงต้องยอมเจ็บเพื่อให้ปัญหาจบ เนื่องจากที่ผ่านมาไทยเปรียบเสมือนได้ยาแก้ปวดซึ่งเป็นเพียงการระงับอาการ แต่หากปัญหาภาคอสังหาไทยได้รับแต่ยาน่าจะไม่พออาจต้องยอมเข้ารับการผ่าตัดโดยเตรียมรับผลข้างเคียงที่มากกว่าเพื่อจบปัญหา ดังต่อไปนี้

1)    เพิ่มกำลังซื้อชาวต่างชาติในที่อยู่อาศัยแนวราบ เพื่อเพิ่มความคึกคักให้ตลาดมากขึ้น แต่ต้องอยู่บนกฎระเบียบที่ต้องมีความรัดกุม ในการพิจารณาอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อในประเทศได้รับผลกระทบ เช่น 1) การตรวจสอบและสำแดงที่มาของเงินที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อคัดกรองให้ผู้ซื้อกลุ่มแรงงานที่มีทักษะและป้องกันกลุ่มเงินทุนที่ผิดกฎหมาย 2) การกำหนดโควตาเป็นยูนิตต่อปีสำหรับการซื้อของชาวต่างชาติ 3) กำหนดพื้นที่อนุญาตเฉพาะที่บังคับโดยกฎหมายผังเมืองเพิ่มข้อจำกัดด้านการรวมแปลงใหญ่สำหรับใช้เพื่อผิดวัตถุประสงค์ และ 4) กำหนดเฉพาะให้ผู้ซื้อกลุ่มแรกเป็นผู้มีแหล่งงานในไทยที่ถูกต้องตามกฎหมาย เป็นต้น

2)    การดูแลราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในประเทศ โดยลดทอนอำนาจซื้อของเงินนอกระบบโดยการซื้อที่อยู่อาศัยควรสอดคล้องกับรายได้ที่สำแดงเงินได้ผ่านสรรพากร 

3)    ภาครัฐควรช่วยเพิ่มอุปทานในการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะ Segment ซึ่งเพิ่มเติมจากเดิมที่มีเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าเอกชนบนที่อยู่อาศัยระดับเดียวกัน รวมถึงควรวางมาตรการสำหรับผู้ที่มีสิทธิ์ในการซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น จำกัดสิทธิ์ 1 หลังต่อหนึ่งคน และกำหนด Segment ที่สามารถซื้อได้ตามภาษีเงินได้ที่จ่ายจริงเพื่อเป็นการตอบแทนผู้เสียภาษีและให้การซื้อที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับความสามารถในการหารายได้ 

ทั้งนี้แนวทางดังกล่าวจะช่วยทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับสู่ระดับที่เหมาะสม กำลังซื้อที่ดีขึ้นจากระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ไม่ปรับเร็วเกินไป และการเพิ่มกำลังซื้อต่างชาติอาจสร้างบรรยากาศได้ในระยะเวลาช่วงหนึ่ง รวมถึงการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงไม่ได้ช่วยกระตุ้นภาคอสังหาที่อยู่อาศัย เนื่องจากไม่ได้ไปแก้ต้นเหตุที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงมากเกินกว่ากำลังซื้อของคนทั่วไป  อย่างไรก็ตาม การเพิ่มรายได้ของคนไทยจะเป็นเป็นปัจจัยสำคัญที่เพื่อช่วยหนุนกำลังซื้อให้คนไทยมีความการครอบครองที่อยู่อาศัยในระยะยาวโดยเฉพาะแนวราบให้มากขึ้นได้กว่าเดิม