CPAXT ระส่ำ! ดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มปีละ 400 ลบ. โบรกฯหั่นกำไร-ราคาเป้าหมาย แต่แนะ "ซื้อ" เหตุลงทุน The Forestias กว่า 1.5 หมื่นล้านบาท

นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด ให้มุมมองต่อประเด็นที่ CPAXT เข้าลงทุนธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ แบบ Mixed-Use Development ภายใต้ชื่อ “The Happitat” ส่วนหนึ่งในโครงการ The Forestias คาดว่าจะใช้เงินลงทุนในโครงการราว 1.2-1.5 หมื่นล้านบาท แหล่งเงินทุน 80-90% จะมาจากการเงินกู้ธนาคารคาดจะเริ่มเปิดดำเนินการได้เต็มรูปแบบภายในไตรมาส 1/68 และตั้งเป้าหมายโครงการดังกล่าวจะสร้างกำไรสุทธิได้ในปี 2571

อย่างไรก็ดี คาดผลกระทบเชิงลบเล็กน้อยในระยะสั้นต่อประมาณการปี 2568-69 เนื่องจากแหล่งเงินทุนหลักมาจากการกู้ยืมธนาคาร คาด CPAXT จะมีภาระดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นปีละ 300-400 ล้านบาท ทำให้ปรับประมาณการกำไรปกติปี 2568 ลง 1.7% เป็น 1.3 หมื่นล้านบาท เติบโต 19% จากปีก่อน 

ขณะที่ปี 2569 ซึ่งจะมีการเปิดให้บริการเป็นปีแรก หากอิงสมมติฐานสำคัญประกอบ พื้นที่ค้าปลีกอัตราการเช่าอยู่ที่80% และค่าเช่า 1.4 พันบาทต่อตร.ม., อาคารสำนักงานอัตราการเช่าที่ 40% และค่าเช่า 800 บาทต่อตร.ม. คาดเกิดผลกระทบเชิงลบจากผลขาดทุนจากการเปิดดำเนินงานในช่วงต้นและดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่ม ทำให้ปรับประมาณการกำไรปกติปี 2569 ลง 3.5% เป็น 1.4 หมื่นล้านบาท เติบโต 12% จากปีก่อนหน้า

ทั้งนี้ แนะนำ “ซื้อ” ราคาเหมาะสมที่ 38.50 บาท ซึ่งคาดว่าราคาหุ้นตอบสนองเชิงลบจากความกังวลของตลาด  ด้วยเงินลงทุนสูงกว่าการขยายสาขาแบบปกติและอาจมีค่าใช้จ่ายในการพัฒนาเพิ่มเติมจนกว่าจะเปิดโครงการ และการแข่งขันในพื้นที่ดังกล่าวค่อนข้างสูงและส่วนใหญ่เป็นผู้เล่นที่มีประสบการณ์เช่น Mega Bangna ของ CPN และ Bangkok Mall (คาดเปิดปี2569) ของเดอะมอลล์กรุ๊ป 

อย่างไรก็ดี หากราคาหุ้นปรับลงเกิน 5-10% มองเป็นโอกาสในการทยอยสะสม เพราะมูลค่าโครงการดังกล่าวคิดเป็นเพียง 2% ของสินทรัพย์ทั้งหมด เงินลงทุนที่ใช้ต่ำกว่ากระแสเงินสดจากการ ดำเนินงานต่อปีที่ระดับ 2 หมื่นล้านบาท และประเมินผลขาดทุนในปีแรกไม่ถึง 4% ของฐานกำไรทั้งปี สะท้อนว่าการลงทุนดังกล่าวยังไม่ได้สร้างผลกระทบเชิงลบอย่างมีนัยสำคัญต่อฐานะทางการเงินบริษัท

นางเสาวลักษณ์ ถิฐาพันธ์) ประธานคณะผู้บริหารกลุ่มธุรกิจค้าส่ง และประธานคณะผู้บริหาร กลุ่มสายงานการเงินการบัญชีและบริหารงานกลาง บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT  เปิดเผยว่า สืบเนื่องจากบริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT  ได้เปิดเผยข้อมูลต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศ ไทยเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2567 ว่าบริษัทฯ ได้มีการจัดตั้งบริษัทย่อยทางตรงคือ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (“AGP”) โดย AGP จะเข้าไปเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทย่อยทางอ้อมคือ บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด (“HATF”) ในสัดส่วนร้อยละ 100 (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น) ซึ่งประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ภายใต้โครงการชื่อ The Happitat นั้น

บริษัทฯ ขอเรียนชี้แจงเพิ่มเติมตามที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยสอบถามว่า การเข้าลงทุนของบริษัทฯ ในครั้งนี้ เป็นการเข้าร่วมลงทุนในหุ้นของ AGP โดยบริษัทฯ เข้าลงทุนในสัดส่วนร้อยละ 95 โดยการชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP เป็นเงินสดจำนวนประมาณ 7,970 ล้านบาท และบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด เข้าลงทุนในสัดส่วนร้อยละ 5 โดยชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP ด้วยทรัพย์สิน คือ หุ้นใน HATF ในสัดส่วนร้อยละ 100(ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น)

คณะกรรมการ ของบริษัทฯ ได้พิจารณาอนุมัติให้บริษัทฯ เข้าทำการร่วมลงทุนในโครงการ The Happitat โดยพิจารณาความเหมาะสมของการร่วมลงทุนและมูลค่าการร่วมลงทุนในครั้งนี้อย่างรอบคอบ 

โดยมีการพิจารณามูลค่าทรัพย์สินในโครงการ The Happitat ซึ่งได้มี การประเมินมูลค่าโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาด หลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และเห็นว่าการลงทุนในครั้งนี้จะเป็นประโยชน์ต่อบริษัทฯ และเป็นการต่อยอดธุรกิจของบริษัทฯ ในส่วนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) โดยคณะกรรมการตรวจสอบของบริษัทฯ มิได้มี ความเห็นแตกต่างจากความเห็นของคณะกรรมการของบริษัทฯ