สรุป ดีลใหญ่ CPAXT อาจมีความเสี่ยงด้าน ESG

เกิดอะไรขึ้นกับ บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT หลังประกาศดีลใหญ่ โดยจัดตั้งบริษัทย่อยใหม่ที่มีชื่อว่า บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด  บริษัทถือหุ้นสัดส่วน 95% และ บริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ถือหุ้น สัดส่วน 5%



โดยบริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด จะเข้าไปเป็นผู้ถือหุ้นใน บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด ในสัดส่วน 100%  (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น)

“แฮปปี้แทท” คือใคร
บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ภายใต้โครงการ ชื่อ The Happitat ซึ่งประกอบด้วยห้างสรรพสินค้าจำนวน 3 อาคาร (โดยที่อาคารห้างสรรพสินค้าหลังหนึ่งมีสำนักงาน 10 ชั้น ตั้งอยู่ด้านบน) และอาคาร Central Utility Plant ที่เป็นศูนย์กลางสาธารณูปโภค
โครงการ The Happitat ทั้งหมดตั้งอยู่ ภายในโครงการ The Forestias โครงการอสังหาฯ mix-uesd ในเครือ CP Group ที่อยู่ในระหว่างการพัฒนา
 
ทำใมถึงเกิดแรงขายหุ้น CPAXT หลังปิดดีลลงทุนใหม่
 
จากการลงทุนในครั้งนี้นักวิเคราะห์ต่างมีมุมมองถึงความท้าทาย เพราะมีความเสี่ยงสูงกว่าธุรกิจหลักของ CPAXT และมีความเสี่ยงด้าน ESG เนื่องจากเป็นธุรกรรมกับบริษัทในเครือ CP Group รวมทั้งโครงการนี้มีสถานะก่อสร้างเพียง 80% ยังจำเป็นต้องใส่เงินลงทุนเพิ่มเติม

ความเห็นนักวิเคราะห์บริษัท หลักทรัพย์ ธนชาต จำกัด (มหาชน) มองการลงทุนครั้งนี้ใช้เงินลงทุนปประมาณ 1.2 หมื่นล้านบาท จากการกู้เงิน 80% และเงินสด 20% แม้มองกระทบต่อกำไร CPAXT เพียง 3% ในปี 2568 แต่ภาพรวมมองเป็น “ลบ” เนื่องจาก
การลงทุนนี้อยู่นอกเหนือธุรกิจหลักของ CPAXT รวมทั้ง มีความเสี่ยงสูงกว่าธุรกิจหลักของ CPAXT และมีความเสี่ยงด้าน ESG เนื่องจากเป็นธุรกรรมกับบริษัทในเครือ CP Group ดังนั้นฝ่ายวิจัยจึงต้องทบทวนคำแนะนำอีกครั้ง (Under review) จากเดิมที่แนะนำ “ซื้อ” พื้นฐาน 41 บาท
ส่วนความเห็นนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ พาย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทคาดหวัง EBITDA เป็นบวกในปี 2569 หลังโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ และมี EBIT เป็นบวกในปี 2570 โดยเริ่มมีกำไรในปี 2572

ความเห็นฝ่ายวิจัยมองเป็นความท้าทายเนื่องจากการแข่งขันที่รุนแรงในพื้นที่ย่านบางนาเนื่องจากปัจจุบันมีโครงการใหญ่หลายโครงการ เช่น Bangkok Mall และ Mega Bangna
ขณะที่ CPAXT เป็นผู้เล่นหน้าใหม่ที่คาดหวังการได้ Know how ในการทำ Mixed-Use ซึ่งมองเป็นความเสี่ยงจากการลงทุนโครงการนี้ในระยะกลาง

นอกจากนี้โครงการนี้มีสถานะก่อสร้างเพียง 80% ยังจำเป็นต้องใส่เงินลงทุนเพิ่มเติม โดยคาดว่าจะมีเงินลงทุนเพิ่มเติมอีกราว 20% ของเงินที่ลงทุนไปแล้ว

ทำให้ระยะสั้นคาดมีผลกระทบจากค่าใช้จ่ายก่อนการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยราว 300-400 ล้านบาทในปี 2568 หรือคิดเป็น downside ต่อประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ราว 2-3% ปรับลดคำแนะนำลงจาก “ซื้อ” เป็น “ถือ” ที่มูลค่าพื้นฐาน 37.00 บาท เนื่องจาก upside จำกัด
 
เป้าหมายกำไรยังท้าทาย

ส่วนความเห็นนักวิเคราะห์ บริษัท หลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด มองว่า การลงทุนกระทบกำไรระยะสั้น...เป้าหมายกำไรจากโครงการ ในอีก 4 ปี ยังเป็นสิ่งท้าทาย โดยคาดราคาหุ้นระยะสั้นน่าจะถูกกดดันจากการที่บริษัทเข้าไปลงทุนในธุรกิจใหม่ (โครงการ Happitat) ที่ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 4 – 5 ปีในการสร้างกำไร

นอกจากนี้บริษัทมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นจากการลงทุนในธุรกิจใหม่ (อสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน) จึงมีโอกาสที่จะต้องปรับลดราคาเป้าหมายลงในอนาคต หากธุรกิจใหม่ไม่เป็นไปตามแผน จึงแนะนำปรับคำแนะนำ “Outperform” เป็น “Neutral”   ยังคงราคาเป้าหมายสำหรับปี 2568 ไว้ที่ 40.00 บาท

ส่วนนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด คาดว่าจะใช้เงินลงทุนในโครงการราว 1.2-1.5 หมื่นล้านบาท แหล่งเงินทุน 80-90% จะมาจากการเงินกู้ธนาคารคาดจะเริ่มเปิดดำเนินการได้เต็มรูปแบบภายในไตรมาส 1/68 และตั้งเป้าหมายโครงการดังกล่าวจะสร้างกำไรสุทธิได้ในปี 2571

อย่างไรก็ดี คาดผลกระทบเชิงลบเล็กน้อยในระยะสั้นต่อประมาณการปี 2568-69 เนื่องจากแหล่งเงินทุนหลักมาจากการกู้ยืมธนาคาร คาด CPAXT จะมีภาระดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นปีละ 300-400 ล้านบาท ทำให้ปรับประมาณการกำไรปกติปี 2568 ลง 1.7% เป็น 1.3 หมื่นล้านบาท เติบโต 19% จากปีก่อน ปรับราคาเหมาะสม ณ สิ้นปี 2568 ลงเป็น 38.50 บาทต่อหุ้น แต่ยังคงคำแนะนำ “ซื้อ”