อสังหาฯ ยอดขายวูบ ราคาหุ้นดิ่ง มาร์เก็ตแคปหายเกือบแสนล้าน

ราคาหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ปรับตัวลดลงเกือบยกแผง ซึ่งมีเพียง SIRI, SA และ S เท่านั้น ที่ราคาหุ้นเคลื่อนไวในแดนบวก ส่วนที่เหลือร่วงหมด! 

ขณะที่ปี 2568 ผ่านไปครึ่งเดือนยังอาการหนักต่อ เพราะราคาหุ้นกลุ่มนี้ยังไม่มีการฟื้นตัวจากปีก่อนหน้า มิหนำซ้ำหุ้นอสังหาฯ รายใหญ่ ที่เคยโดดเด่น มาถึงตอนนี้ราคาหุ้นกลับดิ่งหนัก ทำให้นักลงทุนมีความสงสัยว่า “เกิดอะไรขึ้นกับหุ้นอสังหาริมทรัพย์” ของไทย

ความเห็นนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด ระบุว่า ยอดขาย (Presale) ของผู้ประกอบการ 14 บริษัทในกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย ประกอบด้วย AP, ASW, LH, LALIN, ANAN, QH, PSH,SC, SPALI, SIRI, LPN, SENA, ORI/BRI และ NOBLE งวดไตรมาส 4/67 คาด 6.7 หมื่นล้านบาท 

ถือเป็นตัวเลขที่อ่อนแอในมุมมองฝ่ายวิจัย (เดิมคาดหวังการฟื้นจากไตรมาสก่อน) นอกจากต่ำสุดของรอบปี 2567 ยังเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 3 ปี (หรือ 12 ไตรมาส) ลดลง 21% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 14% จากไตรมาสก่อน

จากภาพตลาดอสังหาฯ ที่ยังเผชิญกับปัจจัยกดดันทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไม่ทั่วถึง, ปัญหาหนี้ครัวเรือน ทิศทางดอกเบี้ยไทย และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ส่งผลให้เกิดการชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย 

นอกจากนี้การเลื่อนเปิดโครงการใหม่บางส่วนเป็นปี 2568 ทำให้ไตรมาส 4/67 แม้เปิดมากสุดของปีรวม 63 โครงการ มูลค่า 1.1 แสนล้านบาท (แนวราบ 6.05 หมื่นล้านบาท และคอนโดฯ 4.9 หมื่นล้านบาท) แต่น้อยกว่าแผนเดิมที่บริษัทเคยให้ข้อมูลหลังประกาศงบไตรมาส 3/67 คาดมูลค่า 1.37 หมื่นล้านบาท และต่ำกว่าไตรมาส 4/66 เปิดมากถึง 1.73 แสนล้านบาท (แนวราบ 1.02 แสนล้านบาท และ คอนโดฯ 7.1 หมื่นล้านบาท) ล้วนเป็นเหตุกระทบต่อยอดขาย

จากยอดขายไตรมาส 4/67 อ่อนแอข้างต้น ทำให้ทั้งปี 2567 กลุ่มผู้ประกอบการ 14 บริษัทมียอดขายรวม 2.9 แสนล้านบาท (เดิมคาดยืนเหนือ 3 แสนล้านบาท) ลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 ติดต่อกันในอัตรา 9% จากปี 2566 (จุดสูงสุดที่เคยทำได้ตอนปี 2565 ที่ 3.2 แสนล้านบาท) คิดเป็นสัดส่วน 77% ของเป้าบริษัทเริ่มแรก (ต้นปี 2567 ตอนประกาศแผนธุรกิจ) และสัดส่วน 95% ของเป้าหมายฝ่ายวิจัยล่าสุด

โดยการลดลงของยอดขายมาจากทั้งกลุ่มแนวราบ (สัดส่วนยอดขาย 48%) และคอนโดฯ (สัดส่วน 52%) ในอัตรา 11%จากปีก่อน และ 6.3%จากปีก่อน ตามลำดับ จากเหตุผลเดียวกับที่อธิบายในไตรมาส 4 เกิดจากดีมานด์ที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง บวกกับความล่าช้าในการเปิดโครงการใหม่ ทำให้ทั้งปี 2567 เปิดรวม 227 โครงการ มูลค่า 3.4 แสนล้านบาท (-17% จากปีก่อน) น้อยกว่าแผนเริ่มแรกเมื่อต้นปี 2567 ตั้งเป้าหมายเปิดรวมมูลค่า 4.15 แสนล้านบาท เนื่องจากเลื่อนมาเปิดในปี 2568 แทน 

หากพิจารณายอดขายรายผู้ประกอบการ พบว่าปี 2567 AP สามารถสร้างยอดขายสูงสุดในกลุ่มฯ อยู่ที่ 4.67 หมื่นล้านบาท (-9% จากปีก่อน) ขณะที่ SIRI แม้มียอดขายเป็นอันดับ 2 ของกลุ่มฯ ที่ 4.08 หมื่นล้านบาท แต่เติบโตสวนทางกลุ่มฯ ในอัตรา 9% จากปีก่อน นอกจากนี้ยังมี ASW และ NOBLE มียอดขายทั้งปีเติบโตได้ดี หนุนจากเปิดคอนโดฯ ใหม่มากขึ้น และได้รับการตอบรับที่ดี โดยเฉพาะในภูเก็ตสำหรับ ASW และโครงการพระราม 9 ของ NOBLE

คาดกำไรปกติไตรมาส 4/67 ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน และจากไตรมาสก่อน เหตุจากยอดขาย (Presale) ไตรมาส 4/67 ที่ลดลงทั้งแนวราบและคอนโดฯ ดังที่กล่าวข้างต้น, การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ใหม่ของหลายบริษัทที่มีแนวโน้มลดลง เช่น AP, SPALI, ANAN และ ASW เนื่องจากส่วนใหญ่ส่งมอบเมื่อตอนไตรมาส 2-3/67, การแข่งขันในตลาดที่ยังสูง ทำให้ยังต้องมีการใช้กลยุทธ์ด้านราคา ย่อมกดดันต่อมาร์จิ้นไม่ต่างจากงวดก่อน รวมถึงค่าใช้จ่ายขายบริหารคาดสูงขึ้นตามการเปิดโครงการใหม่ 

ทำให้เบื้องต้นคาดแนวโน้มกำไรปกติไตรมาส 4/67 ลดลง 11% จากไตรมาสก่อน และลดลง 18% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 7 พันล้านบาท (แต่กำไรสุทธิจะสูงกว่ากำไรปกติ จากกำไรพิเศษ เช่น การขายสินทรัพย์ของ LH และกำไรธุรกรรม JV ของ SIRI, SC, ORI ฯลฯ)

หากพิจารณาผลประกอบการรายบริษัท คาดหลายบริษัทส่วนใหญ่มีกำไรปกติลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน และจากไตรมาสก่อน ตามกลุ่มฯ เช่น AP และ SPALI 

ส่วน SC และ LH แม้กำไรลดลง จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่คาดฟื้นตัว จากไตรมาสก่อน โดยแรงหนุนของ LH มาจากยอดขายแนวราบฟื้นตัว และการเข้าสู่ High Season ของธุรกิจโรงแรม/ศูนย์การค้า (เมื่อรวมกำไรขายสินทรัพย์ จะทำให้กำไรสุทธิโดดเด่นมากขึ้น) ส่วน SC มีการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ 

สำหรับ ORI ที่มีคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่มากขึ้น จะผลักดันกำไรดีขึ้นจากไตรมาสก่อน และช่วงเดียวกันของปีก่อน (ฐานปีก่อนขาดทุน) ขณะที่ SIRI คาดรักษาฐานกำไรปกติทรงตัว จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และจากไตรมาสก่อน

ภาพรวมกำไรปกติของกลุ่มฯ ปี 2567 คาด 2.8 หมื่นล้านบาท หดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 ติดต่อกันในอัตรา 18% จากปีก่อน ขณะที่ปี 2568 ประเมินฟื้นตัว 8% จากฐานต่ำปีก่อน สู่กำไรปกติ 3 หมื่นล้านบาท 

ทั้งนี้ฝ่ายวิจัยมองว่ากลุ่มบริษัทใหญ่ที่มีการกระจายพอร์ตสินค้าครบทั้งแนวราบและคอนโดฯ ยังมีโอกาสเติบโตได้ โดย AP และ SIRI คาดการเติบโตในอัตราปานกลาง ขณะที่ LH, SC และ ORI จะมีการเติบโตในอัตรามากกว่า 10% เนื่องจากฐานที่ต่ำผิดปกติของ LH ส่วน SC และ ORI มีแรงหนุนจากการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่มากขึ้น

ปี 68 ยังท้าทาย

จากยอดขายและผลประกอบการกลุ่มฯ ไตรมาส 4/67 ที่ไม่ดีนัก และปี 2568 ยังเป็นปีที่ท้าทายต่อเนื่องสำหรับธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย จึงคงแนะนำ Neutral สำหรับกลุ่มฯ โดยระยะสั้นมองความน่าสนใจหุ้นกลุ่มนี้เป็นเรื่อง Valuation ในเชิง PER ซื้อขายที่ไม่แพง หลังราคาหุ้นปรับลงมา และการเข้าสู่ฤดูกาลจ่ายเงินปันผลหลังประกาศงบปี 2567 ด้วยผลตอบแทนเฉลี่ย 3-7% ต่อปี โดยเลือกหุ้นเด่นธีม Dividend Play 

AP (ราคาเป้าหมาย 12.80 บาท) จากความน่าสนใจของเงินปันผลจ่ายปีละครั้ง คาดปี 2567 หุ้นละ 0.55 บาท หรือ 7% ขณะที่พื้นฐานธุรกิจแข็งแรง ด้วยพอร์ตสินค้าครบทุกมิติ และความเสี่ยงทางการเงินต่ำ ด้าน Valuation มี PER ซื้อเพียง 5 เท่า 

SIRI (ราคาเป้าหมาย 2.22 บาท) การมีจุดแข็งในเรื่องแบรนด์สินค้า/บริการ และพอร์ตสินค้าหหลากหลาย ทำให้สามารถรักษาฐานยอดขาย/กำไรสม่ำเสมอ และอยู่ในสภาวะที่ดีกว่ากลุ่มฯ ขณะเดียวกันคาดปันผลครึ่งหลังปี 67 หุ้นละ 0.08 บาท หรือ 4.7% 

SC (ราคาเป้าหมาย 3.44 ราคาเป้าหมาย) คาดกำไรไตรมาส 4/67 เติบโตจากไตรมาสก่อน และปี 2568 เติบโตดีกว่ากลุ่มฯ ในอัตรามากกว่า 10% หนุนจากการส่งมอบมากขึ้นของคอนโดฯ ใหม่ที่เกิดขึ้นปลายไตรมาส 4 ที่ผ่านมา ด้านปันผลครึ่งหลังปี 67 คาดระดับ 4.8% หรือ 0.12 บาท/หุ้น