พบ 2 รายใหญ่ "พงศ์ศักดิ์-สุระ" พร้อมใจขายหุ้น PRI เดือนม.ค.ราคาหุ้นร่วง 3.05%

ภาพรวมตลาดหุ้นไทยในเดือนม.ค. 2568 ดัชนีผันผวนในทิศทางขาลงอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยที่ต้องติดตามกันต่อไปการประกาศผลการดำเนินงานในงวดไตรมาส4/2567 และงวดปี 2567 ของกลุ่มอุตสาหกรรมต่างๆ

จากการสำรวจข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในส่วนการลงทุนของ 2 นักลงทุนรายใหญ่ชื่อดัง อย่าง น.พ. พงศ์ศักดิ์ ธรรมธัชอารี และ สุระ คณิตทวีกุล  พบว่า ทั้งคู่ได้ลดสัดส่วนการถือครองหุ้นPRI ลงอย่างชัดเจน ดังนี้

 น.พ. พงศ์ศักดิ์ ธรรมธัชอารี ล่าสุดถือหุ้นจำนวน 1,904,000 หุ้น คิดเป็น 0.60% จากการปิดสมุดทะเบียนในครั้งก่อนถือหุ้นจำนวน 15,480,000 หุ้น คิดเป็น 4.84%  ขณะที่ "สุระ คณิตทวีกุล" ล่าสุดถือหุ้นจำนวน 1,781,600 หุ้นคิดเป็น 0.56% จากเดิมเคยถือ       3,291,700 หุ้นคิดเป็น 1.03%

จากข้อมูลดังกล่าวสะท้อนให้เห็นนักลงทุนรายใหญ่ได้ลดสัดส่วนการถือหุ้นในสัดส่วนที่สูงหากเทียบกับการถือครองในครั้งก่อน สำหรับการเคลื่อนไหวราคาหุ้น PRI ล่าสุดในเดือนม.ค. 2568 ราคาปรับลดลง 3.05%

ทั้งนี้ รายชื่อผู้ถือหุ้นรายใหญ่ PRI  ณ เดือนพ.ย. 2567 ประกอบด้วย

บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ถือหุ้นจำนวน 239,999,960 หุ้น คิดเป็น 75.00%

นาย สมพงษ์ ชลคดีดำรงกุลถือหุ้นจำนวน 9,497,800หุ้น คิดเป็น 2.97%

นาย สมพงษ์ ชลคดีดำรงกุล โดยบริษัทหลักทรัพย์ ดาโอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)ถือหุ้นจำนวน 4,458,500หุ้น คิดเป็น 1.39%

นาย มนตรี ช้างทองสิริ ถือหุ้นจำนวน 3,130,000หุ้น คิดเป็น 0.98%

น.พ. พงศ์ศักดิ์ ธรรมธัชอารี ถือหุ้นจำนวน 1,904,000หุ้น คิดเป็น 0.60%

บริษัท สุภาเอกซ์ จำกัด ถือหุ้นจำนวน 1,800,000หุ้น คิดเป็น 0.56%

นาย สุระ คณิตทวีกุล ถือหุ้นจำนวน 1,781,600หุ้น คิดเป็น 0.56%

บริษัท ไทยเอ็นวีดีอาร์ จำกัด ถือหุ้นจำนวน 1,686,797หุ้น คิดเป็น 0.53%

นาย มนต์ชัย ลีศิริกุล ถือหุ้นจำนวน 1,623,000หุ้น คิดเป็น 0.51%

นาย รัตนชัย จิระวันชัยกุล ถือหุ้นจำนวน 1,500,000หุ้น คิดเป็น 0.47%

บริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ PRI เป็นผู้ดำเนินธุรกิจให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ชั้นนำของประเทศ ด้วยประสบการณ์กว่า 14 ปี ดำเนินธุรกิจภายใต้ 3 กลุ่มธุรกิจหลัก ได้แก่

1.กลุ่มธุรกิจต้นน้ำ – บริการก่อนเข้าอยู่อาศัย (Pre-Living Services) ได้แก่ บริการให้คำปรึกษาและควบคุมงานก่อสร้างโครงการอสังหาฯ บริการออกแบบสถาปัตยกรรมงานวิศวกรรมโครงสร้างควบคุมการก่อสร้าง และบริการควบคุมการก่อสร้าง งานวิศวกรรมและการให้คำปรึกษาทางด้านเทคนิค

2.กลุ่มกลางน้ำ – บริการการจัดการเพื่อการอยู่อาศัย (Living Services) ได้แก่ บริการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด บ้านจัดสรร ห้างสรรพสินค้า อาคาร และสำนักงาน บริการนิติบุคคลอาคารชุดแบบลักชัวรี่ การบริหารจัดการ Residential Property และ Service Apartment บริการซื้อ-ขาย-ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ตัวแทนในการซื้อ-ขาย-เช่าบริการจัดหาผู้ร่วมลงทุน บริการที่ปรึกษาด้านสื่อการตลาดและประชาสัมพันธ์ให้กับธุรกิจอสังหาฯ บริการ Personal Assistant ให้แก่ชาวต่างชาติ และบริการพัฒนาเทคโนโลยีด้านการบริการ และเทคโนโลยีด้านการอยู่อาศัย

3.กลุ่มปลายน้ำ – บริการหลังการขายที่อยู่อาศัย (Living & Earning Services) ได้แก่ บริการออกแบบและตกแต่งภายใน บริการงานจ้าเหมาแบบเบ็ดเสร็จ บริการแม่บ้านทำความสะอาดและบริการงานช่างช่าง บริการจัดการอาคาร การจัดจำหน่ายสินค้าตกแต่งบ้านและที่อยู่อาศัย แบบ Lifestyle และตัวแทนประกันแบบ Life และ Non-Life

ขณะที่บล.เคจีไอ ประเมินว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ น้ำหนักลงทุน `น้อยกว่าตลาดฯ` เนื่องจาก หนทางยังไม่ราบรื่น และปรับประมาณการกำไรกับราคาเป้าหมายใหม่ ประมาณการเบื้องต้น ไตรมาส 4/67 และแนวโน้มระยะสั้น

กำไร ไตรมาส 4/67 น่าจะทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่ย่ำแย่จากปีก่อน

จากการคาดการณ์ผลประกอบการเบื้องต้นในไตรมาส 4/67 ของเรา พบว่ากำไรรวมอาจอยู่ที่ 5.56 พันล้านบาท (ลดลง 27% จากปีก่อน แต่ 1% จากไตรมาสก่อน

 ขณะที่ Land and Houses (LH.BK/LH TB)* น่าจะเป็นบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ เพียงรายเดียวที่มีการเติบโตดี QoQ จากการขายสินทรัพย์ต่าง ๆ เข้ากองทรัสต์ LH Shopping Center REIT (LHSC) มูลค่าประมาณ 1 พันล้านบาท แต่ทว่าสำหรับ AP Thailand (AP.BK/AP TB)*, Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* และ Quality Houses (QH.BK/QH TB)* น่าจะมีแนวโน้มผลประกอบการ 4Q67F จะลดลงทั้ง YoY และ QoQ ส่วน LPN Dev (LPN.BK/LPN TB), Origin Property (ORI.BK/OR TB) และ Pruksa (PSH.BK/PSH TB) อาจเห็นการเติบโตดี YoY จากฐานต่ำ แต่ตัวเลข QoQ น่าจะยังคงซบเซา ทั้งนี้ เรายังไม่ได้รวมรายการพิเศษต่าง ๆ ที่ปกติมักเกิดขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี

Sentiment ตลาดอ่อนแอ

จากการสัมมนาล่าสุดโดย Agency for Real Estate Affairs (AREA) ยอดเปิดโครงการใหม่ ๆ และจำนวนยูนิตที่ขายได้ในปี 2567 ลดลงเหลือ 6.15 หมื่นยูนิต (-40% YoY) และ 5.9 หมื่นยูนิต (-30% YoY) ตามลำดับ ซึ่งต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ ในทางกลับกัน ราคาขายที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นมากกว่า 20% ต่อปีในช่วงปี 2566-67 อยู่ที่ 6.7 ล้านบาท/ยูนิต (จากค่าเฉลี่ย 4 ล้านบาท/ยูนิตในช่วงก่อน Covid) เนื่องจากบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯได้ปรับไปเน้นกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงบนที่มีกำลังซื้อสูง

ขณะที่ บริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ บางรายที่เข้าร่วมสัมมนามองคล้ายกันถึงแนวโน้มตลาดที่ชะลอตัวในปัจจุบัน และเมื่อไม่มีสัญญาณบวกทางเศรษฐกิจที่ชัดเจน ตลาดที่อยู่อาศัยคงน่าจะมีแนวโน้มซบเซาในระยะสั้น ในขณะที่ตัวแทนต่างๆ จากภาคการเงินที่เข้าร่วมงานนี้ คาดว่าตลาดอสังหา ฯ จะแจ้งการเติบโตในปีนี้ติดลบอยู่ระหว่าง 1-5% ซึ่งค่อนไปทางอนุรักษ์นิยมมากกว่าประมาณการของ AREA และ REIC ที่ +10% และ +5% ตามลำดับ

 ปรับประมาณการกำไรและราคาเป้าหมายใหม่

เราปรับลดประมาณการกำไรรวมปี 2567 และ 2568 ลง 4% และ 8% ตามลำดับ บนสมมติฐานรายได้ที่เติบโตช้าลงและอัตรากำไรสุทธิ (net margin) ต่ำลง ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นอสังหา ฯ ต่างๆ ของรัฐบาล รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองได้หมดอายุไปแล้วเมื่อสิ้นปี 67

ดังนั้น เราคาดว่าบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ หลายรายจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ สูงขึ้นในการผลักดันยอดขายไปจนกว่าจะมีมาตรการกระตุ้นชุดใหม่ออกมา เมื่ออิงจากประมาณการใหม่ของเรา กำไรสุทธิรวมปี 2567 อาจลดลง 25% จากปีก่อน (-22% จากประมาณการเดิม) และฟื้นตัวเล็กน้อย 5% จากปีก่อน ในปี 2568 (ต่ำกว่าประมาณการเดิมอยู่ที่ +9%) ด้วยเหตุจากภาพรวมเศรษฐกิจมหภาคชะลอตัวกว่าคาด เราจึง de-rating ราคาเป้าหมายลงโดยอิงกับ PE ที่มีส่วนลดที่ระดับ -1 S.D. หรือมากกว่าจากเดิม -0.5 S.D. ถึงระดับค่าเฉลี่ย

Valuation & Action

เราปรับลดน้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหา ฯ ลงที่ "น้อยกว่าตลาด ฯ" จาก "เท่ากับตลาด ฯ" เนื่องจากเราคาดว่าวัฏจักรขาลงของภาคธุรกิจอสังหา ฯ จะยืดเยื้อออกไปอีก ทั้งนี้ เรายังคงคำแนะนำถือหุ้น SPALI, LH, QH และ PSH ส่วนทั้ง LPN และ ORI ยังคงแนะนำให้ขาย อย่างไรก็ดี เราอยู่ระหว่างทบทวนคำแนะนำหุ้น AP ซึ่งมีแนวโน้มที่จะจ่ายเงินปันผลงวดสุดท้ายด้วย dividend yield สูงน่าสนใจราว 7% ในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้านี้