อสังหาฯ ไม่ฟื้น! ยอดจองทรุด งบไตรมาส 4/67 อาจแย่กว่าคาด ฉุดกำไรปี 67 ต่ำสุดในรอบ 10 ปี

เกาะติดสถานการณ์หุ้นอสังหาริมทรัพย์ของไทย เพราะในช่วงที่ผ่านมาราคาหุ้นปรับตัวลดลงอย่างร้อนแรง ล่าสุดนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ยังคงให้น้ำหนักลงทุนที่ “น้อยกว่าตลาด ฯ” เพราะคาดว่าวัฏจักรขาลงของภาคอสังหา ฯ จะยืดเยื้อ โดยให้คำแนะนำ AP, SPALI, LH, QH และ PSH เพียงถือ ขณะที่แนะนำให้ ขาย LPN และ ORI

จากประมาณเบื้องต้นของฝ่ายวิจัยเมื่อ 23 ม.ค. 68 ที่คาดกำไรรวมไตรมาส 4/67 ที่ศึกษาอยู่มีแนวโน้มลดลง 27% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และทรงตัวจากไตรมาสก่อน  ที่ 5.56 พันล้านบาท

แต่หลังจากได้หารือในรายละเอียดกับบริษัทหลายรายแล้ว ได้ความว่าผลประกอบการที่จะประกาศเร็ว ๆ นี้ อาจแย่กว่าที่เคยคาดไว้ เนื่องจาก 1. margin ชะลอตัวและรายจ่ายต่างๆ สูงขึ้นเพื่อเร่งการรับรู้รายได้ และ 2. มีขาดทุนพิเศษอยู่บางส่วน

ในขณะที่ ประมาณการกำไรไตรมาส 4/67F ใหม่น่าจะอยู่ราว 5.2 พันล้านบาท ลดลง 32% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง 5% จากไตรมาสก่อน

นอกจากนั้น ประเด็น downside ยังขึ้นอยู่กับผลขาดทุนทางบัญชีเหตุเพราะผู้ตรวจสอบบัญชีเลือกใช้แนวปฏิบัติทางบัญชีที่ระมัดระวังมากขึ้น ดังนั้น กำไรรวมทั้งปีของกลุ่มจึงอาจลดลง 27% อยู่ที่ 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

สำหรับบริษัทในกลุ่มที่เน้นลูกค้าระดับล่างสามรายได้แก่ PSH, LPN และ ORI น่าจะรายงานผลการดำเนินงานไตรมาส 4/67 และปี 2567 ที่ย่ำแย่ หากบริษัทต้องบันทึกขาดทุนพิเศษทางบัญชี ทำให้กำไรสุทธิอาจพลิกเป็นขาดทุนได้โดยง่าย

ขณะที่ พรีเซล (ยอดจอง) รวมปี 2567 ของทั้งสามรายนี้จะลดลง 24% จากปีก่อน ซึ่งสูงกว่าพรีเซลรวมของ 10 รายแรกในกลุ่มนี้ที่ลดลง 12%

ส่วน AP SPALI และQH น่าจะเห็นกำไรไตรมาส 4/67 ลดลงทั้งช่วงเดียวกันของปีก่อน และจากไตรมาสก่อน  ในด้านดี กำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT น่าจะช่วยดันกำไรไตรมาส 4/67 ของ LH ขึ้นอยู่ที่ 1.9 พันล้านบาท เติบโต 200% จากไตรมาสก่อน แต่ลดลง 44% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ส่วนปี 2567 ทั้ง LPN, PSH และ ORI อาจเห็นกำไรลดลงอยู่ระหว่าง 40-60% ขณะที่ LH น่าจะแย่ลง 35% ในอีกด้านหนึ่ง กำไรของ AP, QH และ SPALI อาจชะลอตัวเป็นเลขหลักเดียวระดับกลางถึงสูง

ตามข้อมูลจาก Agency for Real Estate Affairs การเปิดโครงการใหม่ ๆ ลดลงอยู่ที่ 1,637 ยูนิต ลดลง 65% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง 40% จากเดือนก่อน ขณะที่ อัตราการปล่อยขาย (take-up rate) เฉลี่ยลดลงที่ 14% ในเดือนม.ค. 68

ทั้งนี้ take-up rate ของโครงการแนวราบยืนที่เลขหลักเดียวมาตั้งแต่ ต.ค. 67 แล้ว ในแผนธุรกิจปี 2568 ของบริษัทรายใหญ่ ๆ มูลค่าการเปิดโครงการใหม่ ๆ น่าจะชะลอตัวลง โดยมีโครงการแนวราบใหม่น้อยลงแต่มีโครงการคอนโด ฯ ใหม่ ๆ มากขึ้น

ดังนั้น บริษัทหลายรายยังคงหวังพรีเซลเติบโตอยู่บ้าง ในขณะที่ ท่ามกลางสภาพแวดล้อมการดำเนินงานที่ชะลอตัว ตัวแทนขายของบริษัทอสังหา ฯ และสมาคมต่างๆ ได้พบกับเจ้าหน้าที่ภาครัฐที่เกี่ยวข้องเพื่อร้องขอให้มีมาตรการสนับสนุนต่าง ๆ

ขณะที่ คาดว่ารัฐบาลจะอนุญาตให้ขยายเวลาแพ็กเกจกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ก่อนหน้านี้ต่ออีก เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จนถึงสิ้นปี 2568 แต่ยังคงต้องรอดูว่ามาตรการอื่นๆ ที่จะได้รับการอนุมัติมีอีกหรือไม่

โดยที่มองว่ากรณีดีที่สุดคือการผ่อนคลาย LTV โดยธปท. ซึ่งจะช่วยกระตุ้น sentiment ภาคอสังหา ฯ นอกจากนี้ การดำเนินการดังกล่าวจะเป็นประโยชน์ต่อกลุ่มระดับกลางถึงสูงที่มีกำลังซื้อบ้านที่ราคาสูงอีกด้วย ส่วนผู้ซื้อที่มีอำนาจซื้อต่ำยังคงขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ยากลำบากอยู่ ท่ามกลางมาตรการการเข้มงวดต่างๆ ในการปล่อยสินเชื่อ ทั้งนี้ ประเมินกำไรปี 2568F จะเติบโตเล็กน้อย 2% จากปี 2567