ผลกระทบจากแผ่นดินไหว เคราะห์ซ้ำหุ้นกลุ่มอสังหาฯ อาจลามไปสู่การโอน-ยกเลิกการจอง

ผลกระทบของแผ่นดินไหว ลามไปยังหลายภาคส่วน ทั้งท่องเที่ยว อสังหาฯ และเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่นของประชาชน

ต้องยอมว่า รับเหตุการณ์ครั้งนี้ กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากสุดคงหนีไม่พ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เห็นได้จากนักวิเคราะห์บริษัท หลักทรัพย์ ธนชาต จำกัด (มหาชน) มองกลุ่มอสังหาริมทรัพย์คาดว่าได้รับผลกระทบหนักสุด 

แผ่นดินไหวครั้งนี้ ทำให้สำนักงานตรวจเงินแผ่นดินแห่งใหม่ที่กำลังก่อสร้างอยู่พังถล่มลงมา ตึกสูง 28 ชั้นจากทั้งหมด 30ชั้นคอนโดมิเนียมสูงหลายแห่งในกรุงเทพฯ มีรอยร้าว ซึ่งต้องตรวจสอบหากพบว่าคานและเสาได้รับความเสียหายรุนแรง ทำให้เกิดความกังวลในการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม

ขณะที่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์อ่อนแออยู่แล้ว เนื่องจากกำลังซื้อที่ลดลงและ ปัญหาหนี้สินครัวเรือนที่สูง ทำให้รัฐบาลเพิ่งประกาศผ่อนปรนอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าโครงการเป็น 100% ชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคมปีนี้ไปจนถึง 30 มิถุนายนปีหน้า

เหตุการณ์นี้ยังน่าจะส่งผลกระทบต่อความต้องการคอนโดมิเนียม (ส่งผลมากกว่าต่ออาคารสูง และส่งผลน้อยกว่าต่อคอนโดมิเนียม low-rise 8 ชั้น) ซึ่งคิดว่าไม่ใช่แค่ความต้องการใหม่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมเมื่ออาคารสร้างเสร็จ ไม่ใช่แค่ความล่าช้าที่อาจเกิดขึ้นในการก่อสร้างตามแผนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความเสี่ยงจากการยกเลิกการจองด้วย

สรุปผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดฯ ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมและหุ้นกู้ที่มีอยู่ เนื่องจากฝ่ายวิจัยกังวลเกี่ยวกับความสามารถของผู้พัฒนาในเรื่องการต่ออายุหุ้นกู้ที่จะครบกำหนด โดยผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมในสัดส่วนที่สูงได้แก่ ASW (90%), ANAN (87%), LPN (81%), ORI (71%) และ NOBLE (66%) ในแง่ของสต็อกคอนโดมิเนียม, ORI มีสต็อกสูงสุด (4.1 หมื่นลบ.) รองลงมาคือ SPALI, ANAN, SIRI และ NOBLE

ขณะที่รวบรวมข้อมูลโครงการคอนโดมิเนียมของผู้พัฒนาฯ ทั้ง 12 รายที่จะแล้วเสร็จ และเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2025F โดยมีคอนโดมิเนียมจำนวน 50 โครงการ มูลค่า 9.6 หมื่นล้านบาท ซึ่ง 21 โครงการจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4/68 ซึ่งหมายความว่าโครงการหลายแห่งอาจต้องเลื่อนไปในปีถัดไปหากมีความล่าช้าในการก่อสร้าง ในแง่ของมูลค่า,

ORI มีมูลค่าคอนโดมิเนียมที่จะเสร็จในปีนี้สูงสุด (13 โครงการ มูลค่า 2.3 หมื่นล้านบาท) รองลงมาคือ SIRI (มูลค่า 1.45 หมื่นล้านบาท), ASW (มูลค่า 1.4 หมื่นล้านบาท.), ANAN (มูลค่า 1.19 หมื่นล้านบาท), AP (มูลค่า 1.04 หมื่นล้านบาท.) และ PSH (มูลค่า 1.0 หมื่นล้านบาท) 

ฝ่ายวิจัยไม่ค่อย กังวลเกี่ยวกับ ASW เนื่องจากทั้ง 7 โครงการที่แสดงในที่นี้เป็นคอนโดมิเนียมต่ำ (lowrise) และส่วนใหญ่ตั้ง อยู่ในจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต ชลบุรี (บางแสน) ระยอง โดยมีสองโครงการภายใต้แบรนด์ “Kave” ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมใกล้กับมหาวิทยาลัย(ธรรมศาสตร์ รังสิต, บูรพา บางแสน)

นอกจากผลกระทบต่อความต้องการคอนโดมิเนียมใหม่แล้ว ผู้พัฒนายังเผชิญกับ ค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นจากการบำรุงรักษา/ปรับปรุงอาคารคอนโดมิเนียมที่เสร็จแล้ว และ โปรโมชั่น ด้านราคาของคอนโดมิเนียมที่รุนแรงมากขึ้นในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาที่มีสัดส่วนรายได้จากโครงการ low-rise ที่สูง และไม่มีโครงการ คอนโดมิเนียมที่จะเสร็จในปีนี้ จะได้รับผลกระทบเชิงลบที่น้อยกว่าเพื่อน ได้แก่ LH, QH และ SC ในขณะที่ AP ซึ่งเป็นหุ้น Top Pick  ในกลุ่มฯ นี้ แม้จะมีสัดส่วนการขายคอนโดมิเนียมต่ำที่ 20% ในปีที่แล้ว แต่น่าจะยังคงได้รับผลกระทบจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมหลายโครงการ (6 โครงการ มูลค่า 2.0 หมื่นลบ. ในปีนี้) และต้องดูแลโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการในเส้นทางรถไฟฟ้า 

SPALI ซึ่งมีทีมบริหารและวิศวกรที่แข็งแกร่ง ได้ทำการตรวจสอบโครงการคอนโดมิเนียม 90 โครงการในวันเสาร์ได้อย่างรวดเร็ว ในอนาคต ผู้ซื้อบ้านจะให้ความระมัดระวังในการเลือกซื้อจากผู้พัฒนา โครงการมากขึ้น โดยพิจารณาจากผู้รับเหมาในการก่อสร้าง โครงการออกแบบ และ บริการหลังการขาย ซึ่งจะทำให้ผู้พัฒนาต้องมีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ที่สูงขึ้น